НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Фото: Орифжон Хошимов / Gazeta
Дорогие квартиры и задержка сроков: Как цифровизация строительства может быть полезной покупателям, застройщикам, банкам и государству
Строительная отрасль в Узбекистане сталкивается с рядом проблем: ошибки в проектировании растягивают сроки и расходы. Глава европейского офиса проектного бюро PMtech Group Сергей Латышев рассказал «Газете», как цифровизация поможет решить эти проблемы, что она подразумевает и как её внедрять.
Сегодня, 11:16
Общество
На прошлогодней выставке недвижимости в Ташкенте один из спикеров панельной сессии рассказал, что покупатели квартир в Узбекистане уже на этапе подписания договора с застройщиком спрашивают, какой будет задержка сроков сдачи объекта в эксплуатацию. «Два года вам хватит?», — цитировал спикер. Отсрочка сдачи объектов в эксплуатацию наблюдается не только в сфере жилищного строительства, но в строительстве в принципе — будь то автомобильные или железные дороги, инженерные сооружения или коммерческая недвижимость.
«Газета» поговорила с Сергеем Латышевым, главой европейского офиса компании PMtech Group, предоставляющей комплексные услуги в сфере проектирования, инженерии и архитектуры, и узнала, с чем связаны промедления на стройке, как цифровизация решит эти проблемы, почему в ней должно быть заинтересовано государство и как оно может стимулировать девелоперов использовать современные технологии.
Фото: PMtech Group.
— Что цифровизация строительства в принципе из себя представляет?
— Речь идёт о цифровизации всех данных по объекту и их синхронном использовании различными участниками. При реализации любого строительного объекта задействован ряд специалистов: архитекторы, конструкторы, электрики, сантехники, прорабы, строители, менеджеры, бухгалтеры и другие. Все они так или иначе работают с различной документацией по объекту. Сегодня эта документация может находиться в разных местах, не всегда может быть понятно, с какой версией работают специалисты — с последней отредактированной или уже устаревшей. Поэтому для начала нужна структуризация всех документов и согласованное их использование.
Реклама на Gazeta
Возможно применять облачные сервисы или хранить их на стационарных серверах. Каждый специалист имеет к этой, как называют проектировщики, среде общих данных доступ на своём уровне. Электрик имеет доступ к чертежам, которыми он занимается, инженер — к инженерным системам, бухгалтер — к накладным и договорам, а главный архитектор объекта — к большему спектру данных. Такой подход к цифровизации упрощает управление бюджетами, планирование, логистику и так далее. Для целей цифровизации используется ряд программ, которые можно друг с другом синхронизировать.
Возможности по управлению всем жизненным циклом объекта даёт информационное моделирование строительства (BIM — Building information modeling). Это цифровое управление объектом на всех этапах его реализации — от создания архитектурной концепции, проектирования, строительства и до эксплуатации. BIM-модель нужна всем: заказчику, проектировщикам, строителям, управляющей компании.
Специальное программное обеспечение BIM позволяет создать цифровой двойник объекта. Архитекторы создают модель будущего здания. Они проектируют стены, перекрытия, закладывают объём, высоту, отмечают места, где нужно провести коммуникации. Если есть потребность, они могут даже расставить мебель. Далее модель передают конструкторам и они разрабатывают свои конструктивные решения. К примеру, если стены будут из монолита, они закладывают толщину монолитных перекрытий стены на основании своих расчётов. При этом архитекторы могут заметить, что по расчётам конструкторов толщина стены увеличилась на 200 мм, тогда они вносят свои корректировки.
Таким образом, цифровой двойник наполняется разделами: электрики прокладывают лотки, устанавливают параметры напряжения, требования к оборудованию и потреблению. С вентиляцией или другими коммуникациями применяется аналогичный подход.
На этом этапе вводятся две новые роли — BIM-менеджера и BIM-координатора. Менеджер запускает специальный процесс «проверка на коллизии». Программа выявляет ошибки, которые можно исправить до начала работ. Без трёхмерной модели довольно сложно управлять всеми изменениями и увидеть ошибки. Опытный специалист, которых мало, конечно, увидит. Но обычно такие ошибки всплывают на этапе строительства. И либо приходится переделывать, либо сдавать объект, отличающийся от того, что планировалось сделать.
Мы знаем случаи, когда на строительной площадке выяснялось, что лифт многоквартирного дома невозможно вместить в лифтовую шахту, так как она не подходит по размеру. Проектировщикам и строителям приходилось расширять её за счёт соседних квартир. Подобного рода коллизий можно избежать, если вы работаете с BIM.
Имея модель, можно проверить эффективность различных сценариев. Например, рассчитать, сколько энергии будет уходить на обогрев здания в течение 20 лет, если применить определённые типы материалов, вентиляционных систем, фасадов.
В модель можно заложить разный уровень детализации. От просто 3D-элементов конструкций для проверки на коллизии до информационно насыщенных элементов со всеми необходимыми параметрами и детализацией вплоть до последней гайки. Такой уровень детализации используется, в основном, на стадии эксплуатации.
Компании закладывают различный уровень детализации на разных стадиях развития своей BIM-зрелости. На первом этапе обычно используется модель, необходимая для координации всех разделов и устранения коллизий. Затем можно закладывать информацию о требуемых свойствах каждого элемента, теплопроводности, уровне шума, потреблении электроэнергии. Чем больше насыщения модели этой информацией, тем выше её уровень. Какой именно уровень модели требуется, определяет, как правило, заказчик. Для каждого объекта требования устанавливаются отдельно.
BIM можно синхронизировать с программами по управлению финансами, документами, по расчёту сейсмической или ветровой нагрузки на здание. Сейчас многие производители ПО стараются учесть интеграцию с BIM, тем самым предлагая пользователю больше преимуществ использования программы.
— В Узбекистане компании используют BIM при проектировании зданий. Достаточно ли этого?
— Суть BIM — это не просто 3D-модель, а единая цифровая среда, которая охватывает весь жизненный цикл объекта. BIM без использования на стройке — это просто 3D-чертежи. Если использовать BIM только на этапе проектирования, то теряется большая часть пользы, а стоимость ошибки на этапе строительства остаётся дорогой.
Кроме того, BIM на стройке упрощает коммуникацию: строители получают не только чертежи, но ещё и цифровую модель, где всё видно, как будет в реальности. Цифровая среда позволяет планировать стройку поэтапно, моделируя график выполнения работ, поставки материалов. Это тоже позволяет экономить средства.
Например, у нас был проект в Швеции. На площадку нужно было морем доставить модули объекта — стены, перекрытия, крышу, которые производятся в нужном размере на заводе, а затем транспортируются и монтируются, где нужно. Такое модульное строительство популярно в Китае. У нас была модель каждого модуля, был график строительства, и мы знали последовательность установки модулей. Благодаря тому, что были размеры модулей, удалось арендовать необходимое количество площадей на корабле. Кроме того, детали загружались на корабль в нужной последовательности, а у стройплощадки их по очереди выгружал кран и сразу ставил, куда нужно.
Мы сократили сроки, арендуемые площади на складах промежуточного хранения и сэкономили бюджет. Но для всего этого необходимо иметь людей, которые будут постоянно актуализировать данные, потому что цифровая среда требует постоянного обновления.
— Какие проблемы строительной отрасли Узбекистана призвана решить цифровизация?
— В первую очередь цифровизация нужна для контроля за ходом строительства, расходом материалов, а также для проектирования и строительства сложных и знаковых объектов. Такими считаются мосты, дороги, тоннели — объекты, у которых нет типовых примеров. Кроме того, сегодня в Новом Ташкенте реализуется Международный научно-исследовательский центр имени Алишера Навои, который спроектировало бюро Zaha Hadid Architects. Это сложный объект и его реализация возможна исключительно с применением BIM-технологий.
Повторюсь, цифровизация обеспечивает уверенность в том, что нет никаких столкновений, например, вентиляции с канализацией. Устранение подобных коллизий на проекте значительно дешевле, чем на стройке, хотя бы потому, что любая задержка строительства существенно повышает себестоимость проекта.
В ближайшее время в Узбекистане внедрят систему эскроу-счетов. Девелопер не будет получать средства от покупателей жилья напрямую. Банки будут кредитовать застройщиков поэтапно после того, как они завершат не менее 30% от общего объёма работ по строительству объекта за счёт собственных средств. Значит, банки должны каким-то образом контролировать реализацию этих 30%, даже если речь идёт о простом жилом комплексе. Поэтому в цифровизации отрасли должны быть заинтересованы в том числе и финансовые структуры, и регулятор, а значит, правительство в целом.
Кроме того, цифровизация значительно облегчает эксплуатацию объектов, ведь все проектные решения используются на стадии эксплуатации. Именно на этапе эксплуатации, а это десятки лет, объём расходов самый значительный. Управляющей компании важно обладать информацией о плановом ремонте, замене электрооборудования, получать доступ к документации здания в случае каких-то поломок. Если нужно покрасить стену или заменить стёкла, то о какой площади идёт речь, как рассчитать объёмы, время работы, бюджеты. Ответы на эти и другие вопросы можно оперативно получить при наличии цифрового двойника строительного объекта. Когда он будет у заказчика, ему не придётся искать документацию, чертежи отдельных помещений, этажей. Всё собрано в одном месте.
Цифровизация повышает эффективность управления объекта. В нём могут быть установлены датчики температуры, присутствия человека, на основании которых включается или выключается свет. Они позволяют собирать информацию о потреблении электричества по всему зданию вплоть до этажа, организации. Анализируя эти данные, можно увидеть, что в какой-то период потребление резко возросло или есть скачки потребления. Давайте разбираться, почему. Может, плохо работает отопление в первом случае либо неправильная нагрузка или настройка во втором.
— Правильно я понимаю, что можно цифровизировать проектирование и строительство и инженерных сетей — канализации, водопровода, и железной дороги, и ветровой электростанции, газопровода или плотины? И у этих объектов тоже могут быть цифровые двойники?
— Все верно. Сейчас очень много тендеров в Европе на цифровизацию различных объектов. Например, в одной из европейских столиц мы принимали участие в тендере по цифровизации автомобильного туннеля, где нужно учесть элементы вентиляции, электричества и канализацию. Это в дальнейшем необходимо перевести в эксплуатационную модель, чтобы понимать на данном этапе уровень потребления.
— В Узбекистане почти всегда строят проекты с параллельным проектированием. Тут уже цифровизация ничего не решает, насколько я понимаю?
— Цифровизация сама по себе не решит проблему параллельного проектирования и строительства, если процессы хаотичны и не согласованы. Но при грамотной организации она может стать инструментом координации, контроля изменений и актуализации данных.
— Какие ещё проблемы цифровизация не решит?
— Качество реализации проекта очень сложно учесть в цифровизации. Если в модели стоит бетон определённой марки и подрядчик заверяет, что залил именно его, но на самом деле это не так, в модели обман никак не отразится. Без реальной проверки его не выявить. Поэтому проверку должен осуществлять надзорный орган.
Но модель в любом случае позволяет проверить объёмы, поскольку цифровизация делает процессы более прозрачными. Если подрядчик вам скажет, что залил 150 кубометров бетона, а у вас по модели нужно 120, вы поймёте, что-либо он обманывает, либо сделал что-то не так.
— В каких странах прямо сейчас наблюдаются проблемы, характерные для Узбекистана?
— Проблемы могут быть как в развивающихся, так и в развитых странах, потому что есть госзаказы и частные. Частные компании могут сами диктовать условия, идти на ускорение с рисками наличия ошибок в проектной документации. Или, наоборот, идти на опережение, внедрять самые современные технологии и подходы, которые выходят за рамки общепринятых стандартов.
На любом рынке, где есть проблемы с недостаточным финансированием и когда слишком много объектов для реализации, иной раз предпочтение отдаётся скорости развития, нежели качеству. Когда коммерческие предприятия достигают определённого уровня, они начинают уделять больше внимания современным подходам.
Такие проблемы есть в странах Центральной Азии, а также во многих странах Европы, где стоимость человеко-часа значительно выше. Иметь специалиста с BIM-знаниями дорого. Поэтому у многих есть опытные специалисты, которые могут сделать проект по-старинке без применения современных технологий. Но проектирование в 2D актуально для небольших проектов, сложные объекты без BIM-технологий реализовать невозможно.
— А есть какие-то проблемы в отрасли, характерные именно для Узбекистана, которые, может быть, вы не наблюдаете на других развивающихся и развитых рынках?
— Часто при сотрудничестве с проектировщиками из других стран могут возникнуть проблемы с материалами. Проект может быть сделан под перечень материалов, которых нет в Узбекистане. Привозить их может быть слишком дорого и нецелесообразно. Желательно делать проектирование на базе локальных материалов, потому что иначе может потребоваться пересмотр всего проекта. Замена одного материала на другой может повлиять на конструктивную часть, а следовательно, безопасность всего объекта.
— Многие жалуются на устаревшие нормы в строительной отрасли в Узбекистане, начиная от дорог до зданий. Не только в Узбекистане есть такая проблема?
— Изменение нормативной документации — глобальная проблема. В той же самой Германии она очень трудно меняется. С другой стороны, как говорится, нормы пишутся кровью, и поэтому нужно фундаментально и вдумчиво подходить к любым изменениям: что вы меняете, как это может повлиять на последующие этапы строительства.
С другой стороны, есть нормы, не поддающиеся цифровизации. Допустим, электрический лоток от газовой трубы должен быть на расстоянии 200 мм. Это чёткая и понятная задача, и программа может проверить модель на соответствие нормам. Но есть такие нормы, которые отданы на выбор проектировщика. Автоматизировать их проверку нельзя. Но это всё проблемы глобального характера.
— Выше вы говорили, что в цифровизации отрасли должно быть заинтересовано государство. Каким образом правительство может обязать игроков цифровизировать отрасль? Как в других странах это устроено?
— Государство выделяет деньги на строительство инфраструктурных объектов и зданий, поэтому ему нужно понимать, как расходуются средства. В Британии и Испании сначала разрабатывали общие требования. Там есть нормативный документ, который регулирует использование цифровизации. Правительство устанавливает дату, с которой все объекты, реализуемые с использованием государственного финансирования, должны применять BIM-подход. Долю государственного участия юрисдикция устанавливает самостоятельно.
— В Узбекистане сейчас есть какие-то требования по цифровизации строительства?
— На уровне гособъектов я не встречал. Но девелоперы и проектные организации находятся на разных уровнях цифровизации в инициативном порядке, потому что понимают, что за этим будущее.
— А важно, чтобы именно на уровне государства были эти требования?
— Да, потому что для проектировщиков и строителей это дополнительные затраты, которые не окупятся в данный момент, но окупятся, когда они повысят свой уровень развития. Если же это будет на уровне государственного требования, тогда они будут внедряться в обязательном порядке.
— Если требование станет обязательным, разве цифровизация обойдётся бизнесу не так дорого?
— Внедрение новых технологий — достаточно затратная вещь: необходимо купить программное обеспечение для использования BIM-подходов, обучить людей, удержать их. Если внедряются специальные программы для 3D-моделирования, это влечёт за собой модернизацию внутренней сети, потому что необходимо ставить более мощные компьютеры для использования нового ПО, менять серверы и пропускную способность всей сети компании. Можно не менять серверы, а использовать облачные технологии, но это тоже затраты.
Чтобы поддержать компании, которые будут эту новую технологию использовать и внедрять, государство может сделать какие-то преференции. Например, пониженный налог, дотации или что-то ещё.
— Как вы можете рекомендовать внедрять в отрасль цифровизацию?
— Государство может декларировать, что хочет идти в этом направлении, очертить какие-то этапы внедрения — как с любыми другими изменениями и реформами. То есть оно может определить, что на данном этапе достаточно иметь качественную модель без коллизий либо структурировать все чертежи и документы или сметы, которые можно будет проверить и использовать для эскроу-счетов. Государство определяет дату вступления в силу новых требований, в том числе в части подписания цифровых документов цифровой подписью. И тогда все начнут суетиться, думать, как это реализовать. При этом государство может предлагать дополнительные стимулы по обучению и поддержке первопроходцев.
— Если государство введёт эти требования, какую пользу получит конечный пользователь, будь это водитель, который едет по построенной дороге, или человек, купивший квартиру в ЖК, или бизнесмен, который отправляет свой груз по железной дороге?
— Для водителя, который едет по дороге, или бизнесмена, который отправляет свой груз — чем быстрее дорогу сдадут в эксплуатацию, тем быстрее ей можно будет пользоваться. Для покупателя квартиры самое большое преимущество в том, что он получит её в обещанном виде и в срок. И по идее у нас должна уменьшиться стоимость строительства за счёт уменьшения задержек либо устранения ошибок в строительстве.
