НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Фото: Евгений Сорочин / Gazeta
Массовую оценку жилья провели в Ташкенте. Что это значит и что изменится для собственников
В Ташкенте провели массовую переоценку кадастровой стоимости недвижимости. Зачем она нужна, почему стоимость выросла в разы и приведёт ли переоценка к росту налогов? На эти вопросы ответили в Национальном центре по массовой оценке недвижимого имущества.
Вчера, 21:41
Экономика
С 5 сентября ташкентцы стали получать уведомления с портала MyGov.uz о переоценке кадастровой стоимости принадлежащей им недвижимости. Открыв страницу услуги, многие собственники обнаружили сумму, кардинально отличающуюся от зафиксированной в документах. Пользователям предлагается согласиться с ней или не согласиться. Отсутствие официальных разъяснений о последствиях каждого из вариантов и о том, повлияет ли новая стоимость на размер налога на имущество, вызвало много вопросов и привело к активным обсуждениям в социальных сетях. 7 сентября представители Национального центра по массовой оценке недвижимого имущества при Агентстве по кадастру и Министерства экономики и финансов провели пресс-конференцию, на которой ответили на вопросы «Газеты» и других СМИ.
Зачем понадобилась массовая оценка недвижимости?
Кадастровая стоимость недвижимости, используемая для целей налогообложения, была введена в Узбекистане в 2018 году. С тех пор, по словам директора Национального центра по массовой оценке недвижимого имущества при Агентстве по кадастру Мухиддина Холмуродова, рынок недвижимости существенно изменился: выросли объёмы строительства и усилилась урбанизация, тогда как существующая система оценки не отражала этих изменений.
«Мы должны были найти правильное распределение стоимостей, а его не было», — объяснил он.Реклама на Gazeta
Мухиддин Холмуродов. Фото: Национальный центр по массовой оценке недвижимого имущества.
Массовая оценка — это анализ больших массивов данных по единой методике, который позволяет определить стоимость недвижимости, максимально приближённую к рыночной. Её цель — сформировать единую цифровую базу данных о стоимости недвижимости, которую можно использовать для разных задач, в том числе для налогообложения и сделок с недвижимостью.
Правовой основой проекта стал указ президента от 5 марта 2025 года «О внедрении системы массовой оценки недвижимого имущества». Документ предусматривал создание Национального центра по массовой оценке недвижимого имущества при Агентстве по кадастру и поэтапное проведение массовой оценки: в 2025—2026 годах — в Ташкенте, в 2026—2027 годах — в Нукусе и областных центрах, с 2027 года — на остальных территориях.
Единая методика массовой оценки была утверждена приказом директора Агентства по кадастру от 18 мая 2026 года №74−10 и зарегистрирована в Минюсте 25 июня (№3858). Она устанавливает порядок определения стоимости жилых и нежилых объектов, приближённой к рыночной цене.
«Мы стремимся приблизить действующую стоимость к реальной рыночной цене, но все почему-то думают только о налоге — хотя стоит смотреть шире. Если завтра эта стоимость обретёт правовую силу, она поможет не только с налогом, но и при получении ипотечного кредита, а также послужит ориентиром для расчёта компенсации, если имущество изымается для государственных нужд», — отметил Холмуродов.
Глава центра также затронул проблему недобросовестных риелторов. По его словам, бывают случаи, когда ради быстрой комиссии они убеждают владельцев продать недвижимость значительно дешевле её реальной стоимости. В таких ситуациях массовая оценка, по его мнению, может служить собственникам ориентиром.
Почему старая и новая стоимости различаются так сильно?
Больше всего вопросов у собственников вызвала новая стоимость недвижимости — в отдельных случаях она в несколько раз превышает кадастровую, указанную в документах. Подобные примеры привёл сам Холмуродов. Две квартиры примерно одинаковой площади в многоквартирных домах — одна в Янгихаётском, другая в Юнусабадском — имели кадастровую стоимость 112 млн и 132 млн сумов соответственно. По результатам массовой оценки их стоимость составила 574 млн сумов и более 1 млрд сумов.
Похожая ситуация складывается с частными домами. В Бектемирском и Юнусабадском районах их кадастровая стоимость также могла существенно не различаться, несмотря на разницу в расположении объектов в городе, наличии инфраструктуры и другие факторы. На примере двух домов специалисты показали разницу: новая оценка объекта в Бектемире превысила прежнюю в 13 раз, а на Юнусабаде — в 36 раз.
По словам Холмуродова, текущая средняя кадастровая стоимость 1 кв. м жилья в Ташкенте составляет около 1 млн сумов, при этом рыночная стоимость жилья в Янгихаётском районе, расположенном далеко от центра, равна 4−8 млн сумов за 1 кв. м. Массовая оценка, таким образом, показывает, что кадастровая стоимость в среднем почти в 5 раз ниже нижней границы рыночных цен.
В целом совокупная кадастровая стоимость более 600 тысяч квартир в Ташкенте составляет 57,7 трлн сумов, а по результатам массовой оценки — 426,7 трлн сумов. Другими словами, оценочная стоимость квартир почти в 7,4 раза выше кадастровой. Для более чем 213 тысяч частных домовладений с участками эти показатели составляют 39 трлн и 587 трлн сумов соответственно — разница почти в 15 раз.
При этом рассчитанная в рамках массовой оценки стоимость не равна рыночной цене конкретного объекта. В центре подчеркнули, что методика предусматривает результат на 20−30% ниже рыночного уровня. Это, по словам представителей центра, соответствует рекомендациям экспертов Международного валютного фонда и Всемирного банка и позволяет учитывать статистическую погрешность массовых расчётов. Например, квартира площадью 94 кв. м на массиве Ахмада Югнаки была фактически продана за 1,2 млрд сумов, тогда как аналогичный по характеристикам объект по результатам массовой оценки получил стоимость 1,01 млрд сумов.
Как считали новую кадастровую стоимость?
Центр отмечает, что при массовой оценке объекты не оцениваются по отдельности — такой подход невозможно было бы применить ко всей недвижимости в стране.
Вместо этого территорию делят на ценовые зоны — участки со схожими характеристиками недвижимости, которые объединяют в одну группу. Для каждой зоны определяют эталонные объекты — наиболее типичные и часто продаваемые. На их основе рассчитывается базовая стоимость квадратного метра.
По словам Холмуродова, для Ташкента таким эталонным объектом стали двухкомнатные квартиры площадью до 60−70 кв. м как наиболее распространённый и востребованный тип жилья на рынке. Для индивидуальных домов эталоном служат земельные участки площадью до 200 кв. м.
Базовая стоимость эталонного объекта затем корректируется под конкретный объект с помощью поправочных коэффициентов. При расчёте учитываются год постройки здания, местоположение, площадь земельного участка, общая площадь объекта, материал стен и этаж. Например, превышение площади квартиры 70 кв. м может несколько снизить итоговую стоимость квадратного метра.
Формула расчёта и применённые к конкретному объекту коэффициенты доступны на платформе davreestr.uz в личном кабинете.
Для расчётов использовались данные о рыночных предложениях и сделках с начала 2026 года по 1 июля текущего. В основу легли около 100 тысяч предложений о продаже недвижимости и более 85 тысяч нотариально оформленных договоров купли-продажи.
Отвечая на вопрос об объектах незавершённого строительства, Холмуродов пояснил, что для каждой ценовой зоны уже определена эталонная стоимость. Агентство по кадастру ежеквартально передаёт списки вновь зарегистрированных объектов, после чего к ним автоматически применяется формула расчёта для соответствующей зоны. Поэтому проводить отдельную ручную оценку каждого нового объекта не требуется.
Что означает «согласен» или «не согласен»?
Две кнопки, которые собственники видят в уведомлении о новой стоимости недвижимости, предлагают им выразить отношение к результату массовой оценки своего объекта — согласиться с рассчитанной стоимостью или заявить о несогласии с ней.
На данный момент ни один из вариантов не имеет юридических последствий. Как пояснил Мухиддин Холмуродов, даже если собственник нажмёт «согласен», в случае придания этой стоимости юридической силы в будущем он всё равно сможет её оспорить — порядок для этого прописан в законопроекте «О массовой оценке», общественное обсуждение которого завершилось 7 сентября.
«Если человек никак не отреагировал и не выразил свою позицию, сумма, которая указана по результатам массовой оценки, от этого не меняется — то есть по умолчанию считается, что он согласен», — сказал он.
При обнаружении ошибок в кадастровых сведениях их можно исправить через форму «Неправильно указанные кадастровые данные», например скорректировать площадь объекта, количество комнат или другие характеристики.
Если собственник считает, что рассчитанная стоимость не соответствует характеристикам объекта, он может указать свою сумму и обосновать её. К обоснованию можно приложить фотографию. Сделать это можно не только на MyGov.uz, но и на davreestr.uz — основной платформе центра.
Заместитель директора центра Феруз Султанов уточнил, что не каждое обращение становится основанием для пересмотра оценки. Решение зависит от его обоснованности.
«Бывает, что это просто личное желание собственника. Он думает, что его квартира стоит миллиард [сумов], хотя реальный рынок этого не подтверждает — мы, допустим, оценили в 700 млн не произвольно, а на основе тысяч предложений о продаже и изученных сделок именно по этому району. Но если обращение подтверждено — например, целая махалля пишет, что их занизили, — то мы выезжаем на место, изучаем ситуацию и в случае необходимости пересматриваем стоимость не по одному объекту, а по всей зоне или махалле целиком», — пояснил Султанов.
Жители, у которых нет доступа к MyGov.uz или возникают трудности при использовании davreestr.uz, могут обратиться в свои махаллинские комитеты. По словам Холмуродова, разъяснительные встречи прошли во всех 585 махаллях Ташкента.
К 7 сентября своё отношение к новой оценке выразили около 5000 человек. Из них 78% согласились с результатами, сообщили на пресс-конференции. Среди 22% не согласных с оценкой, по словам Холмуродова, большинство просит не снизить, а, наоборот, повысить стоимость, поскольку считает, что их недвижимость оценили слишком низко.
Вырастет ли налог на имущество из-за оценки?
«Согласно действующему законодательству, сама по себе массовая оценка не создаёт налоговых обязательств для граждан и не приводит к автоматическому увеличению суммы налога — то есть тот факт, что стоимость вашего жилья по итогам оценки определена выше, не означает, что „теперь и ваш налог вырастет во столько же раз“. Вопросы, касающиеся налоговых ставок, порядка налогообложения и суммы налога, устанавливаются отдельно, на основе налогового законодательства», — сказал Мухиддин Холмуродов.
Руководитель отдела ресурсных налогов Министерства экономики и финансов Сардорбек Абдурахмонов добавил, что применение результатов оценки в налогообложении действительно предусмотрено указом, но речь идёт о будущем, а не о сегодняшнем порядке.
«Прежде всего должен быть принят закон о массовой оценке — это создаст правовую основу для дальнейших шагов. И уже на основании этого закона впоследствии будет пересмотрена налоговая база, а также — в соответствии с отдельными поручениями указа — рассмотрены сами налоговые ставки», — отметил специалист.
На вопрос журналиста, станет ли новая, более высокая стоимость основанием для повышения налога, Абдурахмонов ответил: «В указе, наоборот, содержится поручение снизить ставки — так, чтобы будущий налоговый платёж не оказался обременительным для собственника».
Подробнее эту логику объяснил заместитель директора Института фискального анализа при Министерстве экономики и финансов Дилшод Султанов. Он сослался на изменения 2018 года — тогда кадастровая стоимость недвижимости в среднем по республике выросла в 4−6 раз, однако одновременно были снижены налоговые ставки, а рост суммы налога был законодательно ограничен.
«В 2018 году мы уже проходили этот же путь. Тогда было закреплено правило, что налог, который вы платите в текущем году, не может вырасти больше чем на 20% по сравнению с прошлым годом — даже если оценочная стоимость вашей квартиры выросла в разы. То есть если ваша стоимость выросла со 150 млн до 1,5 млрд, ваш налог всё равно не подскочит одномоментно — он будет постепенно расти в рамках этого лимита», — уточнил он.
Что дальше?
Условием для решения о практическом применении результатов массовой оценки станет принятие закона «О массовой оценке». В статье 12 указано, что результаты оценки могут использоваться, в частности, при совершении сделок с недвижимостью и для целей налогообложения.
Документ также определяет порядок проведения последующих оценок. Каждая новая оценка должна утверждаться отдельным приказом Агентства по кадастру не позднее чем за два месяца до её проведения. На уже охваченной территории переоценку предлагается проводить не реже одного раза в три года.
После публикации результатов собственникам будет предоставляться от трёх до шести месяцев на подачу возражений — срок будет зависеть от региона. Если собственник не подаст возражение в установленный срок, результат будет считаться принятым.
Будущий закон также предусматривает досудебный порядок обжалования. При Национальном центре предлагается создать комиссию из пяти и более человек во главе с руководителем центра. Она должна будет рассматривать письменные обращения собственников в течение 15 дней и принимать решение либо оставить стоимость без изменений, либо назначить перерасчёт. Если собственник не согласится с решением комиссии, он сможет заказать независимую оценку или обратиться в суд.
