НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Фото: Дилявер Аблякимов / «Газета.uz»
Прошедший год стал для офисного рынка Ташкента годом постепенной стабилизации. Несмотря на заметное сокращение объёмов ввода, снизилось количество пустующих офисов и умеренно выросли арендные ставки, говорится в отчёте консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP). По мнению специалистов, о стабилизации рынка говорит восстановление баланса между спросом и предложением.
По итогам года совокупный объём офисного рынка Ташкента достиг 754,4 тысяч кв.м, в него включены все этажи, стены, технические и общие зоны (GBA). Из них 591,2 тысяч кв.м — это площади, которые могут сдаваться в аренду (GLA).
«Указание общей площади в формате GBA важно для корректного понимания масштабов офисного рынка и девелоперской активности. Именно GBA отражает фактический объём построенной недвижимости, включая общие зоны, инженерные и технические помещения», — рассказал корреспонденту «Газеты» аналитик CMWP Данил Маринов.
За год арендопригодный фонд увеличился на 54,6 тысяч кв.м, или на 10,2%. Его рост обеспечен исключительно вводом новых объектов. При этом объёмы нового строительства заметно снизились: в 2025 году в эксплуатацию введено около 54 тысяч кв.м офисных площадей — примерно на 60% меньше, чем годом ранее.
Одной из ключевых проблем для девелоперов остаётся дефицит качественных земельных участков — в деловой локации с транспортной доступностью, пригодных для строительства офисной недвижимости, особенно в центральных и деловых районах города. Ограниченное предложение земельных участков и высокий спрос на них приводят к значительному росту их стоимости, что напрямую влияет на экономику проектов.
«Дополнительные сложности связаны с подключением к инженерным сетям: из‑за отсутствия резервных мощностей сложно подвести электроэнергию и обеспечить водой здание, а разрешения на проведение коммуникаций получить крайне трудно из-за перегруженности инфраструктуры. Всё это увеличивает сроки реализации проектов и повышает издержки», — отметил Данил Маринов.
Один из ключевых итогов года — резкое сокращение объёмов свободных офисных площадей. Как сказал «Газете» Данил Маринов, причина в том, что новых предложений стало намного меньше, рынок переключился на заполнение уже имеющихся помещений. На конец 2025 года пустующими оставались около 94,9 тысяч кв.м, что около 16% от всех офисов. Для сравнения, в конце 2024 года этот показатель составлял 25% — или 136,7 тысяч кв.м. За год вакантность сократилась на 9 процентных пунктов.
В сфере коммерческой недвижимости Узбекистана офисные помещения классифицируются как A, B/В+, С:
- А — современные офисы в центре города, отличная инфраструктура;
- B+ — качественные, реконструированные здания, часто исторические, хорошее оснащение;
- B — реконструированные или старые здания, базовый комфорт, но арендатор обновляет отделку, часто в деловых районах, но не в центре, с парковкой и хорошей доступностью.
- C — это бюджетный сегмент офисной недвижимости, который чаще всего представлен зданиями советской постройки или бывшими промышленными объектами, прошедшими минимальную адаптацию под офисы.
Наибольший объём вакантных офисов в Ташкенте по-прежнему приходится на сегменты B/B+ и A/A+. В сегменте B/B+ свободными остаются 51,3 тысяч кв.м, в сегменте A/A+ — 41,4 тысяч кв.м.Реклама на Gazeta
Годом ранее эти показатели были выше: 56,6 тысяч кв.м в классе B/B+ и 74,7 тысяч кв.м в классе A/A+. Таким образом, вакантность в сегменте A/A+ сократилась почти вдвое — на 44,6%, а в сегменте B/B+ — на 9,4%. Такое снижение указывает на устойчивый спрос именно на более качественные офисные помещения.
Офисный рынок Ташкента по-прежнему ориентирован на средний ценовой сегмент. Офисы классов B и B+ формируют около 69% всех арендопригодных площадей. Доля офисов более высокого класса A и A+ составляет 22%.
По состоянию на конец года диапазон арендной ставки на рынке (без учёта НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов) составил:
● $30-$40 за кв.м в месяц — в сегменте A/A+;
● $20-$35 за кв.м — в сегменте B/B+.
В среднем по рынку ставки выросли на 7,1% по сравнению с 2024 годом. Причиной роста в CMWP называют сокращение доли свободных площадей и пересмотр арендных ожиданий со стороны собственников офисной недвижимости.
«Раньше ожидания были более сдержанными», — отметил Данил Маринов.
Несмотря на общее улучшение показателей новые офисные площади заполняются рынком неравномерно. В первую очередь арендаторы выбирают офисы с готовой отделкой. В то же время офисы без ремонта заполняются медленнее. Именно этот фактор, по данным CMWP, сдерживает общее поглощение нового предложения и не позволяет вакантности снижаться ещё быстрее.
«Среда делает офис более привлекательным для персонала и облегчает повседневную деятельность бизнеса. Инфраструктура нередко оказывается важнее формального класса здания, напрямую влияя на ликвидность и востребованность офисных площадей», — отметил Данил Маринов.
Аналитик CMWP добавил, что арендаторы обращают большое внимание и на инфраструктуру вокруг офисных центров. Близость кафе, банков, сервисных услуг и общественного транспорта повышает удобство для сотрудников и клиентов, снижая операционные издержки компании.
По итогам 2025 года на рынке усиливается дифференциация спроса — разнообразие запросов арендаторов. Наибольшим интересом пользуются офисы с качественной отделкой, расположенные в центральных деловых районах. Именно такие объекты показывают рост ставок и высокие темпы заполняемости. В противоположной ситуации оказываются устаревшие офисы и проекты в менее привлекательных локациях. Они сталкиваются с ценовым давлением и более медленным поиском арендаторов, даже несмотря на общее сокращение вакантности на рынке.
Офисный рынок Ташкента в 2025 году вошёл в фазу стабилизации. Снизились объёмы нового строительства, сократилась вакантность и продолжают расти арендные ставки, что вместе формирует более сбалансированную картину рынка.
