НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Иллюстративное фото.
Фото: Евгений Сорочин / Gazeta
«Урбанистика реально меняет экономику улиц». Обзор стрит-ритейла Ташкента от CMWP Uzbekistan
Реконструкция улиц и создание комфортной пешеходной среды в Ташкенте способствуют росту коммерческой активности. К такому выводу пришли аналитики CMWP Uzbekistan в обзоре стрит-ритейла. Объектами исследования стали 10 торговых кластеров города: ЦУМ, Tashkent City, Шота Руставели и другие.
Ўзбек тилида
O‘zbek tilida
Сегодня, 15:15
Экономика
Общество
Стрит-ритейл — формат торговых помещений с витриной и отдельным выходом на улицу, которые располагаются на первом этаже здания. В Ташкенте, как и во многих городах, он располагается вдоль основных улиц и магистралей.
Мониторинг этого сектора позволил экспертам консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) выявить характерную особенность его развития в столице. В новом обзоре рынка торговой недвижимости формата стрит-ритейла они отмечают тенденцию формирования торговых кластеров вокруг точек притяжения, а также обращают внимание на то, что урбанистика реально меняет экономику улиц.
«Газета» публикует основные выводы исследования, которое проводилось с ноября по декабрь 2025 года методом полевого обхода зданий в 10 городских торговых кластерах — местах с высокой концентрацией различных форматов стрит-ритейла: общепит, одежда/обувь, бьюти-услуги, косметика и парфюмерия, продукты питания, аптеки, банки, цветочные магазины, зоотовары и т. д. Это проспект Амира Тимура, улицы Шевченко и Шота Руставели, Ц-1, Мирабадский, Алайский и Истикбол, ЦУМ, Tashkent City и Seoul Mun.
Тенденции развития стрит-ритейла в Ташкенте
Рынок стрит-ритейла Ташкента переходит от улиц к кластерам и в виде локальных кластеров формируется вокруг различных точек притяжения: парков, рынков, метро, новых жилых или многофункциональных комплексов.
«Потребительский опыт говорит, что человек стремится вернуться и посещать не „адрес“, а экосистему, где он находит больше поводов провести время, назначить встречу или прогуляться. Ключевую роль играют атмосфера, удобство инфраструктуры», — объясняют эксперты CMWP Uzbekistan.
Рынок коммерческой недвижимости в этом сегменте не перегрет, но и не пустует. В целом вакансию по кластерам — количество пустующих помещений, которые сдаются в аренду — аналитики называют рабочей (13,3% по открытым дверям), но отмечают, что распределена она неравномерно.Реклама на Gazeta
«В целом рынок не перегрет, но и не пустует. Есть места с очень низкой вакансией — к ним относятся Шота Руставели, Ц1, и с очень высокой, например, Seoul Mun — из-за ещё не поглощённого объёма. При этом, если исключить последний проект, как только что вышедший на рынок, то общая вакансия по остальным кластерам составит 8,68%, что уже может быть „звоночком“ назревающего дефицита помещений и сигналом к развитию кластеров», — уточняют аналитики.
Фото: Дилявер Аблякимов / Gazeta.
Исследование показывает, что главным «якорем» столичного стрит-ритейла является общепит. Его доля по всем кластерам составляет 28%, при этом диапазон варьируется от 12% до 65% от всех занятых помещений. На магазины одежды и обуви приходится 10,3%, на аптеки и товары для здоровья — 7%, а косметика и парфюмерия занимают 4,5%.
Аналитики отмечают, что общепит располагается преимущественно в кластерах, где благоустройство улиц располагает к пешим прогулкам.
Обзор кластеров
Шота Руставели
Включает территорию вдоль одноимённой улицы в центре города. Это самый протяжённый торговый коридор Ташкента. Всего здесь располагается 239 объектов с диапазоном арендных ставок от 21 до 55 долларов. Наиболее качественный и сетевой ритейл сформирован на участке от пересечения с улицей Мирабад до пересечения с улицей Бабура.
Аналитики отмечают, что реконструкция улицы Шота Руставели в 2025 году, в результате которой пространство стало ориентироваться не только на автомобили, но и на пешеходов, повысила её привлекательность в глазах горожан и туристов. Рост посещаемости предсказуемо вызвал интерес к улице у ритейла — вакансия снизилась с 8% до 1%.
В общем распределении по профилям арендаторов доминирует общепит с долей в 20,7%, одежда/обувь — 10%, аптека и продукты питания составляют 7,6% и 6,3% соответственно. Среди открытий 2025-го и начала 2026 года эксперты отмечают ресторан «Pro. Хинкали» от Novikov Group и ресторан «Горыныч» — первый проект сети White Rabbit Family. В перспективе ожидается пополнение новыми объектами стрит-ритейла в ЖК Nirvana Residence, расположенном на первой линии улицы Шота Руставели у Парка Дружбы (бывший парк Бабура).
Фото: Дилявер Аблякимов / Gazeta.
Амира Тимура
Проспект Амира Тимура является ключевым транспортным коридором Ташкента с устойчивыми локальными кластерами стрит-ритейла, которые в основном сосредоточены вблизи административных зданий, бизнес-центров и крупных жилых массивов. Важную роль в генерации пешеходного трафика играют станции метро Минор и Абдуллы Кадыри.
На территории кластера находится 190 объектов с арендными ставками в диапазоне 20−30 долларов. В ближайшей перспективе эксперты не ожидают появления новых помещений вдоль проспекта, ввода новых объектов также не предвидится.
Среди профилей арендаторов доминируют сегменты общепита (19,4%) и одежда/обувь (17%), другие распределены почти равномерно — по 4−6%.
Фото: Yandex.
Тараса Шевченко
Тараса Шевченко известна обывателям как «ресторанная улица Ташкента». Общепит на ней занимает значительную долю — около 37%.
Аналитики предполагают, что с учётом реконструкции улицы и превращения большей её части в пешеходную, проведения гастрономических фестивалей, кластер скорее всего продолжит развиваться в этом направлении, здесь будут появляться новые ресторанные и барные концепции.
Всего на его территории действует 176 объектов с арендной ставкой в диапазоне от 18 до 50 долларов. По сравнению с прошлым годом профиль улицы не изменился, однако из-за появления новых объектов на прилегающих улицах наблюдается незначительное повышение вакансии — с 4,8% до 6,8%. Аналитики прогнозируют увеличение количества помещений на 45% за счёт заявленных и реализующихся проектов. Среди них комплекс DAHO, ЖК Venera Residence, многофункциональный проект на месте Госкомгеологии девелопера KOC Construction.
Фото: Gazeta.
Кластер Ц-1
Ц-1 с 237 объектами — одна из наиболее насыщенных стрит-ритейлом территорий в городе.
Появление Экопарка как точки притяжения, открытие Республиканской детской библиотеки и благоустройство территории вокруг неё, завершившаяся летом прошлого года реконструкция улицы Узбекистон Овози сделали локацию более привлекательной для пешеходов — основной аудитории бизнеса в формате стрит-ритейла.
Вакансия за прошедший год не изменилась и держится на уровне 2,9%, что говорит об устойчивом интересе к локации. Арендные ставки варьируются от 20 до 61 доллара. Помещения стрит-ритейла сформированы за счёт перевода квартир на первых этажах в статус нежилого фонда, что ограничивает технические возможности для размещения в них высокоуровневых операторов. Формат в кластере преимущественно представлен ритейлерами среднего уровня, присутствуют сетевые игроки.
На данной территории нет заявленных новых проектов, поэтому увеличения и критического развития кластера в ближайшие годы не предвидится.
Фото: Дилявер Аблякимов / Gazeta.
Мирабадский
Мирабадский кластер сформирован очень разными по своей природе точками притяжения. С одной стороны, Мирабадским рынком и старым жилым фондом вокруг него, с другой — ЖК Mirabad Avenue премиум уровня. Всего на территории кластера находится 307 объектов. Арендная ставка варьируется от 16 до 62 долларов, вакантность составляет 7,8%.
Аналитики CMWP Uzbekistan считают, что Мирабадский кластер имеет огромный потенциал развития за счёт нового большого проекта высокого класса Mirabad Square — после его реализации количество помещений в кластере почти удвоится и повлечёт рост числа современных качественных операторов.
«Возможны два варианта развития этого кластера: ещё бóльшая поляризация и деление на два подкластера — сторона рынка и сторона Mirabad Square и Mirabad Avenue; либо „подтягивание“ всего кластера под уровень ЖК Mirabad Square и Mirabad Avenue. Последний вариант будет возможен только в случае реконцепции и реконструкции территории Мирабадского рынка», — отмечают эксперты.
Концепт хокимията района по благоустройству Мирабадского рынка.
ЦУМ
Кластер ЦУМ характеризует условно равномерное распределение помещений стрит-ритейла. Эксперты выделяют три основные оси активности: улицы Сайилгох и Зарафшан («Бродвей»), участок улицы Бухара напротив ГАБТ им. А. Навои, а также сам ЦУМ и прилегающие территории, включая бульвар «Голубые Купола». Всего здесь сосредоточено 203 объекта с вакансией в 7%. Диапазон арендных ставок — 17−40 долларов.
Наибольшую долю в распределении по профилям занимают арендаторы общепита (21,5%), одежда/обувь (13,6%), бьюти-услуги (9%). Аналитики прогнозируют прирост новых торговых помещений (+36,5%) в течение ближайших пяти лет за счёт реализации таких проектов, как Radisson Collection Hotel, Broadway Plaza, BC Centris Towers, и застройки территории завода Foton.
Фото: Евгений Сорочин / Gazeta.
Истикбол
Кластер Истикбол формируют помещения, расположенные вдоль улицы Истикбол: на участке от улицы Нукус до Дворца Форумов, на прилегающих улицах и части улицы Шахрисабз. Всего на территории 122 объекта. Диапазон арендных ставок — от 17 до 37 долларов.
Кластер активно развивается. Кроме недавно введённого в эксплуатацию ЖК Infinity, благодаря которому в кластере уже появились новые качественные помещения, здесь строятся и анонсированы новые проекты — ЖК Stellar, ЖК Agalarov Residence, ЖК The View, ЖК C1; открылся новый отель Swisshotel.
«Учитывая, что всё это проекты довольно высокого класса, мы ожидаем появления в кластере бизнесов соответствующего уровня. Этому также способствует реконструкция части улицы Садыка Азимова. Ожидаемый прирост помещений для торговли в ближайшие 5 лет составляет 52%», — говорится в обзоре.
В структуре профилей доля общепита составляет около 46% — больше, чем в других кластерах. На территории также находится проект Foodmall Ташкент. Есть вероятность, что в будущем здесь возникнет интересное гастрономическое пространство.
Фото: Yandex.
Алайский
Кластер Алайский сформирован за счёт мощного исторического объекта торговли — Алайского рынка, который всегда считался местом совершения покупок обеспеченных жителей города, а также части проспекта Амира Темура от улицы Шахрисабз до улицы Абдуллы Кадыри.
Данный кластер является наиболее сбалансированным с точки зрения представленности разных профилей. Даже доля «короля стрит-ритейла» — общепита — здесь составляет около 12%, что является самым низким показателем среди анализируемых кластеров.
Сейчас стрит-ритейл на территории в основном представлен помещениями на первых этажах советских и ранних постсоветских домов и торговых павильонов вокруг рынка. Подавляющая часть ритейла — магазины среднего уровня. В локации можно выделить небольшие участки, сформированные МФК Trilliant и БЦ Orient, в которых представлены помещения высокого класса, но они, по мнению экспертов, не влияют на характер кластера в целом.
Всего на территории находится 187 объектов с диапазоном арендных ставок от 14 до 30 долларов. Прироста количества помещений для торговли в ближайшие пять лет не ожидается.
Фото: Шухрат Латипов / Gazeta.
Tashkent City
Кластер Tashkent City сформирован в основном двумя проектами: ЖК Boulevard и ЖК Gardens. На территории находятся 216 объектов с арендными ставками в диапазоне от 18 до 62 долларов. По сравнению с прошлым годом существенно снизилась вакансия в кластере — с 40% до 26%.
«Если в прошлом году мы видели открытие бизнесов в помещениях на первой линии к парку, то сейчас наблюдаем открытия также и в других частях кластера. В будущем возможно увеличение количества помещений за счёт жилого комплекса от девелопера Real House, а также открытия территории финансового центра, где разместятся офисные здания компании BOMI и некоторых банков. Там же появятся несколько помещений стрит-ритейла, однако в контексте всего объёма это не критичный прирост», — отмечают эксперты.
Фото: Виктория Абдурахимова / Gazeta.
Seoul Mun
Кластер Seoul Mun представляет собой ряд торговых помещений по обе стороны Бурджара. Часть проекта, расположенная на стороне канала ближе к аэропорту, открыта в 2023 году; другая — на стороне парка Magic City — в начале 2025-го. Именно за счёт этой «новой» части, полагают аналитики, сформирована относительно высокая вакансия в кластере — почти 49%.
«Возможно, что не все собственники успели сдать помещения в аренду, и не все арендаторы успели открыть в них свои бизнесы. Однако с учётом популярности локации у горожан мы предполагаем, что данная вакансия продержится недолго», — отмечают в CMWP Uzbekistan.
Кластер Seoul Mun представляет собой проект, изначально созданный в виде ряда помещений для ритейла, без многоэтажной надстройки над ними. Такая архитектурная особенность позволяет достаточно легко реализовать технические решения разных видов деятельности, в особенности для общепита, поэтому доля этого профиля в кластере уже велика — 65% из всех занятых помещений — и скорее всего увеличится в будущем, так как свободные помещения будут востребованы ресторанами и кафе.
Сейчас объектов на территории 245, диапазон арендных ставок — от 16 до 43 долларов.
Фото: Yandex.
Выводы и рекомендации
Исследование городского стрит-ритейла демонстрирует прямую зависимость коммерческих показателей локации от качества городской среды. Реконструкция улиц и адаптация их под нужды пешеходов ведут к снижению количества пустующих объектов.
«Мы видим положительный эффект реконструкции улиц Шота Руставели и Узбекистон овози: снижается вакансия, увеличивается привлекательность локации для пешеходов, что делает её точкой притяжения потребительской аудитории бизнесов стрит-ритейла», — отмечают специалисты.
В развитых локациях (Ц1, Шота Руставели) CMWP Uzbekistan рекомендует собственникам помещений ужесточать требования к концепции арендаторов и качеству витрин. Преимущество, по мнению аналитиков, получат операторы, умеющие грамотно монетизировать трафик.
Выбор площадки ритейлером должен учитывать уровень развития кластера и целевую аудиторию. Предприятиям общепита и крупным супермаркетам эксперты советуют фиксировать интерес к новым объектам на ранних стадиях строительства. Это позволяет девелоперу заранее адаптировать площади под строгие технологические требования бизнеса.
