НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Заместитель министра юстиции Махмуд Истамов.
Фото: Законодательная палата
Законодательная палата Олий Мажлиса на заседании 5 августа в первом чтении приняла законопроект «О градостроительной реновации», сообщила пресс-служба нижней палаты парламента.
Документ представил заместитель министра юстиции Махмуд Истамов, который подчеркнул, что проект направлен на обеспечение правовой базы для обновления устаревшего жилищного фонда и создания безопасной, современной и энергоэффективной городской среды.
«Как всем известно, из-за роста численности населения и спроса на жильё в последние годы наша страна по сути превратилась в большую строительную площадку. В рамках проектов реновации в большинстве регионов страны строятся сотни многоквартирных домов», — заявил он, демонстрируя фото-примеры реализованных проектов в Бухаре, Коканде и районах Джизакской области.
Реклама на Gazeta
По его словам, несмотря на масштабную реализацию реновационных проектов, в стране до сих пор отсутствует специальный закон, который бы системно регулировал эти процессы.
«Сегодня такие проекты регулируются общими законами и кодексами — Гражданским, Градостроительным, Земельным, а также другими законами и подзаконными актами. Очевидно, что отсутствие специального законодательства в ряде случаев приводит к нарушению прав собственников», — отметил Истамов.
Он напомнил, что в парламент поступали многочисленные жалобы от граждан на действия инвесторов, в интересах пострадавших возбуждены уголовные дела. «Всё это свидетельствует о необходимости единого нормативного акта, который системно урегулирует отношения между собственниками, инвесторами и государственными органами», — сказал замминистра.
Старый жилой фонд нуждается в обновлении
Истамов также подчеркнул, что существующий жилой фонд требует модернизации: в стране насчитывается более 42 тысяч многоквартирных домов, из них около 17 тысяч — двух- и трёхэтажные здания.
«Из них 343 дома уже превысили срок эксплуатации и находятся в аварийном техническом состоянии. В результате многие жители до сих пор проживают в старых домах, которые не соответствуют современным требованиям: системы электроснабжения, газо- и водоснабжения устарели, в некоторых домах отсутствует даже канализация, а туалеты — общие и расположены на улице», — сообщил он.
Согласно анализу, на месте 17 тысяч старых домов можно построить 13,5 тысячи современных 7−9-этажных домов, что позволит обеспечить жильём втрое больше жителей, а также значительно сэкономить энергетические и инфраструктурные ресурсы.
Реновация будет возможна только при 100% согласии собственников
В документе определены чёткие критерии, на основании которых территории могут быть признаны подлежащими реновации. Среди них — наличие в генеральном плане статуса реновационной зоны, полная непригодность или аварийное состояние зданий, а также факторы, существенно влияющие на социальную жизнь населения.
Кроме того, законопроектом устанавливается, что инициировать реновационный проект могут хокимияты, жители соответствующей территории или частные инвесторы. При этом для подачи инициативы требуется нотариально заверенное письменное согласие не менее 80% собственников, проживающих в данной зоне. То есть до тех пор, пока четыре пятых жителей не выразят своё согласие, никакая инициатива не может быть выдвинута.
Для сравнения, в Турции реновация может инициироваться при согласии 51% собственников, в Республике Корея и Российской Федерации — при наличии согласия двух третей (66%), а в Японии, Тайване и штате Флорида (США) — при 75% голосов.
При этом речь идёт только о праве выдвинуть предложение.
«Основной момент, на который следует обратить внимание: голос собственника необходим только для внесения предложения. Если проект или предложение будет одобрено, после утверждения проекта с каждым собственником будет согласован удобный вариант компенсации, и будет заключено трёхстороннее нотариально заверенное соглашение между хокимиятом, инвестором и владельцем имущества», — пояснил замминистра.
Он подчеркнул, что до достижения 100-процентного согласия собственников никакие строительные работы или снос проводиться не будут. Также предусмотрены правовые механизмы против злоупотреблений как со стороны инвесторов, так и со стороны собственников, а также порядок разрешения споров.
Компенсации и защита интересов собственников
Законопроект предусматривает три формы компенсации:
- предоставление жилья или нежилого помещения в новостройке на месте реновации;
- предоставление жилья в другом районе;
- выплата денежной компенсации в размере рыночной стоимости имущества.
«Если гражданин временно проживает в арендованном жилье в период строительства, расходы на аренду полностью компенсируются. Кроме того, каждому собственнику выплачивается единовременная компенсация в размере 12% от рыночной стоимости его имущества. Таким образом, каждому владельцу предоставляется возможность обновить условия своей жизни и жилья», — добавил Истамов.
Сроки и государственные гарантии
Срок строительства по закону устанавливается в два года. В случае просрочки застройщик будет обязан выплачивать пеню в размере 0,5% от стоимости имущества за каждый день задержки. По каждому проекту будет создана отдельная дирекция — юридическое лицо, которое будет отвечать за выполнение обязательств между инвестором и собственником.
«Если проект не будет завершён, он передаётся в распоряжение Фонда поддержки реновации в градостроительстве, который привлечёт нового инвестора и завершит строительство. Государство гарантирует, что проект не останется незавершённым», — заверил представитель Минюста.
По словам замминистра, собственникам будет предоставлена возможность участвовать в проекте и на правах долевого участия: «Если проект реновации предполагает прибыль, по согласованию с инициатором собственник может перевести свою недвижимость в долю по рыночной стоимости и получать прибыль от общей выручки».
Предложение депутата
Депутат Умид Якубходжаев подчеркнул важность инициативы, но указал на необходимость дополнительной защиты прав собственников, особенно в вопросах изъятия приватизированных земельных участков и механизма получения согласия на реновацию.
В частности, он затронул вопрос о несельскохозяйственных земельных участках, которые граждане приобретают у государства на платной основе. Он задал вопрос: «Если такие земельные участки, находящиеся в частной собственности, попадают в зону реновации, каким образом они будут изъяты?»
«На наш взгляд, такие участки должны включаться в программу реновации не путём простой компенсации по оценочной стоимости, а через выкуп на основе соглашения», — добавил депутат.
Второй вопрос касался процедуры получения согласия на реновацию. Согласно проекту, требуется нотариально заверенное письменное согласие не менее 80% правообладателей. Однако депутат указал на зарубежный опыт, в частности — Южной Кореи, где учитывается также площадь принадлежащих собственникам участков.
«Хотелось бы узнать мнение авторов законопроекта: не стоит ли ввести в наш проект аналогичное требование — учитывать также размеры участков?» — спросил он.
В ответ на озвученные замечания Махмуд Истамов заверил, что проект основывается на принципах Конституции, гарантирующих право собственности.
«Собственник не может быть лишён имущества без решения суда и вопреки закону, а в случае изъятия имущество должно быть компенсировано заранее и в полном объёме», — напомнил он.
Он подтвердил, что в законодательстве о приватизации чётко указано: «такие участки могут быть изъяты исключительно путём выкупа». По его словам, именно поэтому данная норма не была продублирована в законопроекте о реновации. Однако, по его мнению, будет уместно продублировать эту норму в будущем законе.
Что касается механизма согласия 80% собственников, Истамов заявил:
«Вы правы, мы изучали международный опыт. В одних странах учитывается только число владельцев, в других — и количество, и доля площади, которой они владеют. Думаю, можно было бы предусмотреть оба критерия. В текущей версии мы указали только число, но если вы поддержите этот подход в первом чтении, мы готовы обсудить вопрос включения площади во втором чтении».
За принятие законопроекта в первом чтении проголосовали 118 депутов, голосовавших против нет.
В начале июля замминистра строительства и ЖКХ Озода Джураева пожаловалась, что жители ветхих домов, подпадающих под программу реновации, требуют завышенные компенсации, что создаёт трудности для инвесторов. Экономисты не согласились с таким заявлением.
