НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Шерзод Хидоятов (справа) и Шерзод Кудбиев (в центре).
Фото: МинстройЖКХ
В закон о градостроительной реновации, который после принятия Законодательной палаты был внесён в Сенат Олий Мажлиса, могут внести изменения.
На пресс-конференции с участием председателя Национального комитета по устойчивому развитию урбанизации и рынку жилья Шерзода Кудбиева и министра строительства и ЖКХ Шерзода Хидоятова 5 марта журналист издания Spot задал вопрос о судьбе этого закона.
В сентябре его приняли депутаты. В начале октября Комитет Сената по бюджету и экономическим вопросам предварительно обсудил закон о градостроительной реновации и принял «соответствующие решения». После этого о дальнейшей судьбе законопроекта не сообщалось. Реклама на Gazeta
Шерзод Хидоятов. Фото: Минстрой
Однако руководители ведомств не ответили на вопрос о законопроекте о градостроительной реновации. В момент озвучивания вопроса глава Минстроя шёпотом сказал председателю комитета по урбанизации о том, что Сенат мог вернуть документ. Фрагмент разговора попал на микрофон, установленный между ними.
«Сенат же вернул [законопроект о реновации]. Невозможно получить 100% согласия населения», — заявил он.
Глава комитета Шерзод Кудбиев попросил главу Минстроя публично не поднимать вопрос о необходимом проценте согласия жильцов для реализации проектов реновации: «Не стоит делать удар на 100%, 80%».
На запрос «Газеты» в Сенате сообщили, что закон о реновации будет рассмотрен на следующем пленарном заседании верхней палаты парламента.
Что говорится в законе, который планировали принять?
Согласно постановлению президента от 24 февраля (ПП-73), «проекты комплексного строительства» подлежат реализации после заключения инвестиционными компаниями нотариально удостоверяемых мировых соглашений с не менее 80% собственников недвижимого имущества на территории комплексного строительства.
«Инвестиционная компания в отношении собственников, с которыми соглашение не достигнуто, и не согласных с видом и суммой компенсации, вносит в суд исковое заявление об определении суммы компенсации в размере среднерыночной стоимости, сформированной на основе нотариально удостоверяемых мировых соглашений, заключённых с другими собственниками», — говорится в документе.
Заместитель министра юстиции Махмуд Истамов, который представлял законопроект перед депутатами, отмечал, что инициировать реновационный проект могут хокимияты, жители соответствующей территории или частные инвесторы. При этом для подачи инициативы требуется нотариально заверенное письменное согласие не менее 80% собственников, проживающих в данной зоне. То есть до тех пор, пока четыре пятых жителей не выразят своё согласие, никакая инициатива не может быть выдвинута.
При этом речь идёт только о праве выдвинуть предложение.
«Основной момент, на который следует обратить внимание: голос собственника необходим только для внесения предложения. Если проект или предложение будет одобрено, после утверждения проекта с каждым собственником будет согласован удобный вариант компенсации, и будет заключено трёхстороннее нотариально заверенное соглашение между хокимиятом, инвестором и владельцем имущества», — пояснил замминистра.
Он подчеркнул, что до достижения 100-процентного согласия собственников никакие строительные работы или снос проводиться не будут.
Законопроект предусматривал три формы компенсации:
- предоставление жилья или нежилого помещения в новостройке на месте реновации;
- предоставление жилья в другом районе;
- выплата денежной компенсации в размере рыночной стоимости имущества.
Процент согласия могут снизить?
Вопрос о возможном снижении процента согласия жителей на реализацию проекта реновации обсуждался на встрече с предпринимателями из строительной сферы в конце января.
Представитель строительной компании Kapital Start на открытом диалоге заявил, что на практике переговоры с собственниками нередко заходят в тупик, поскольку они требуют сумму, многократно превышающую рыночную стоимость объекта (об этом ранее говорила и заместитель министра строительства Озода Джураева).
«Например, когда ведутся переговоры с владельцем дома о покупке его жилья, бывает так: если его дом стоит, скажем, 100 тысяч долларов, он может потребовать 500 тысяч долларов. При этом говорилось, что согласно Гражданскому кодексу нужно получить его согласие», — отметил он.
Представитель Kapital Start предложил рассмотреть возможность введения понятного механизма оценки выкупной стоимости.
«В связи с этим есть предложение: можно ли на основе экспертного заключения или какого-то расчёта — например, рыночная стоимость плюс 20% — разработать механизм определения цены таких домов?» — сказал он.
Компания, по его словам, уже столкнулась с этой проблемой на практике. «Мы сейчас включены в программу реновации. Находимся в процессе подписания договора с компанией „Ташкент инвест“. И как раз столкнулись с этой проблемой», — заявил представитель застройщика.
Шерзод Кудбиев и Даврон Вахабов.
Председатель Национального комитета по устойчивому развитию урбанизации и рынка жилья Шерзод Кудбиев, отвечая на вопрос, подтвердил, что речь идёт о сложной и чувствительной теме.
По его словам, сейчас изучаются различные международные подходы, в том числе модели, действующие в Турции и России. «Ранее говорилось об этом — о варианте 70−80% согласия, после которого с оставшимися можно решать вопрос через суд», — отметил Шерзод Кудбиев.
Он уточнил, что власти анализируют практику, при которой после достижения определённого порога согласия оставшиеся собственники получают предложение о выкупе по средней цене уже совершённых сделок.
«Работаем. Мы изучаем разные международные практики — например, опыт Турции и России, в частности Москвы», — заявил он.
Глава комитета пояснил, что в Турции, по его словам, сделки в зоне реновации могут проводиться при достижении 50% согласия, а в Москве — 60%. Во время обсуждения законопроекта о реновации депутатами сообщалось, что в Турции реновация может инициироваться при согласии 51% собственников, в Республике Корея и Российской Федерации — при наличии согласия двух третей (66%), а в Японии, Тайване и штате Флорида (США) — при 75% голосов.
«Как это работает там? В Турции, например, если территория попадает под реновацию, до 50% можно заключать сделки по рыночной цене. Это рынок. То есть в том случае (реновации) закрывается рынок сделок: нельзя продать жильё кому-то другому, кроме государства. Это делается, чтобы предотвратить спекуляции — в интересах общества», — сказал он.
По его словам, если большинство собственников уже продали жильё, встаёт вопрос о балансе между интересами большинства и оставшихся владельцев.
«Если, например, 60% домов уже проданы, то возникает вопрос: что важнее — интересы этих 60% или оставшихся 40%… Поэтому берётся средняя цена, по которой продали эти 60%, и по этой же цене предлагается выкупить жильё у остальных 40%» — отметил он.
Затем собственнику предлагают альтернативное жильё в этом районе с одинаковой площадью.
«Но человек может сказать: мне не подходит, окна смотрят не на море, а во двор. Тогда предлагают вторую квартиру. Если он и её отклоняет, то говорят: хорошо, это официальный вариант. Если и второй вариант не подходит, тогда предлагают третью квартиру, например двухкомнатную где-то на окраине: либо берите её, либо идите в суд», — рассказал он.
Шерзод Кудбиев подчеркнул, что при разработке таких механизмов необходимо учитывать и принцип неприкосновенности собственности.
«Нужно найти баланс: что важнее — общественные интересы или интересы одного владельца», — добавил глава комитета.
Он также обратил внимание на ещё одну проблему: в зоне комплексной застройки могут находиться участки, уже принадлежащие предпринимателям.
«Есть и другая проблема: например, в зоне комплексной застройки может оказаться предприниматель, у которого там уже есть участок — 30 соток, 50 соток или даже гектар земли. Встаёт вопрос: государство должно изъять эту землю или нет?» — сказал Шерзод Кудбиев.
В таких случаях, возможно, нужно предусмотреть механизм обмена. «Возможно, нужно оставить возможность договорённостей. Например: у тебя есть 1 гектар, ты передаёшь его государству, а взамен получаешь 30 соток под строительство в другом месте. Такие варианты тоже нужно предусмотреть», — отметил он.
Глава комитета заявил, что все эти вопросы сейчас просчитываются.
Шерзод Кудбиев. Фото: Комитет по урбанизации
Он также связал обсуждение реновации с более широкой задачей развития городов.
«Если мы хотим, чтобы Ташкент, Самарканд и другие города (всего 14 агломераций, где планируется вертикальная застройка) росли вверх, чтобы люди жили в лучших условиях и в относительно более доступном жилье, то нам нужно развивать высотную застройку. А для этого общество должно принять соответствующие правила», — заявил Кудбиев.
Председатель Торгово-промышленной палаты Даврон Вахабов, комментируя обсуждение, также отметил необходимость чётких законодательных рамок. По его словам, при использовании модели, аналогичной российской, оставшимся собственникам можно было бы предлагать либо выкуп по средней цене, либо равнозначное жильё после завершения проекта.
«То есть, если следовать российской практике — например, 60%. Если на территории 50 гектаров застройщик выкупил жильё у 60% жителей, то оставшиеся 40% либо должны продать жильё по средней цене, либо им предложат квартиру после завершения строительства с такой же площадью», — сказал он.
При этом он подчеркнул, что «всё это должно быть урегулировано законом».
По его словам, сейчас действующий подход требует согласия каждого владельца.
Шерзод Кудбиев, в свою очередь, добавил, что именно это нередко и блокирует реализацию крупных проектов.
«Сейчас надо убедить каждого собственника. Например, владелец говорит: 500 тысяч долларов. Есть случаи, когда за 6 соток просят 1,5−2 млн долларов. И из-за одного-двух таких участков блокируется крупный строительный проект, где в будущем должны жить тысячи людей», — отметил глава комитета.
Даврон Вахабов при этом призвал не принимать решения поспешно и учитывать параметры самих проектов.
«Но если проект соответствует требованиям — например: коэффициент парковок, коэффициент зелёных зон. Решения не должны приниматься поспешно. Такие вопросы нужно сначала широко обсуждать, а потом принимать решения», — заявил он.
