НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Денис Соколов.
Фото: Евгений Сорочин / Gazeta
Что происходит на рынке недвижимости Узбекистана? Проблемы, ожидания и перспективы
О чём говорит рост цен на жильё в столице, что происходит с арендными ставками, как на рынок недвижимости повлияет внедрение эскроу-счетов — ответам на эти вопросы эксперт в сфере недвижимости Денис Соколов посвятил доклад на саммите недвижимости в Ташкенте. «Газета» публикует главные тезисы.
Сегодня, 08:10
Экономика
После стремительного роста с 2018 года на рынке недвижимости Узбекистана сформировалась ценовая база, которую можно считать обоснованной. При этом завышенная стоимость земли и разрыв между ожиданиями собственников и экономикой строительства сдерживают развитие. Введение эскроу-счетов в 2026 году может стать ключевым этапом перехода к более институциональной модели рынка недвижимости.
Об этом на полях международного саммита недвижимости Move Real Estate Summit, прошедшем в Ташкенте, заявил генеральный директор Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) Денис Соколов, передаёт корреспондент «Газеты».
Денис Соколов.
Развивающиеся рынки: глобальные тренды
Денис Соколов отметил, что, согласно прогнозу исследовательского Института городских земель (Urban Land Institute), различия между развитыми и развивающимися рынками сегодня существенно трансформировались, а их привычные роли во многом пересмотрены.
«Традиционно развитые рынки — это что-то стабильное, предсказуемое, а развивающиеся — непредсказуемые, непонятные, волатильные и т. д. Urban Land отмечает, что сейчас всё стало наоборот. Развитые рынки волатильны, непредсказуемы; ставки высокие, инфляция галопирующая, тарифы то вводятся, то отменяются. Международная торговля чувствует себя не очень хорошо — при этом работать с этой волатильностью развитые рынки не умеют. На этом фоне получается так, что развивающиеся рынки, привыкшие к высокой степени волатильности, оказываются на практике более стабильными», — рассказал спикер.
Эти изменения отражаются не только в макроэкономических показателях, но и в стратегиях компаний. Появляются новые понятия: nearshoring — аутсорсинг бизнес-процессов в компании, расположенные в соседних странах по отношению к заказчику, а также friend-shoring — экономическая стратегия, при которой страны перенаправляют цепочки поставок и производство критически важных товаров в государства, считающиеся политически и экономически дружественными, безопасными или разделяющими схожие ценности. «Классический» вывод производства и подрядчиков «туда, где дешевле», перестаёт быть приоритетным.
Экономика Узбекистана
По словам Дениса Соколова, многие международные компании и российские инвесторы ошибочно представляют Узбекистан как «Россию начала нулевых» — местный рынок очень сильно отличается.Реклама на Gazeta
Прежде всего тем, что в стране продолжается рост населения: в 2025 году его численность преодолела отметку в 38 млн человек. По прогнозу ООН, к 2100-му году население Узбекистана и Российской Федерации сравняется на уровне 80+ миллионов.
Среди других характеристик страны — стабильный ежегодный рост ВВП на уровне 6−7% и лидерство в Глобальном индексе восприятия безопасности.
Узбекистан, который довольно долго оставался закрытым, идёт по пути «опережающей цифровизации», чтобы наверстать упущенное, отметил эксперт.
«Изменение потребительских предпочтений, растущее население, открытие страны приводят к тому, что те потребители, с которыми мы работаем сегодня, совсем не те, что будут завтра. Мы должны работать всё время с новой аудиторией», — сказал Денис Соколов.
Перечисляя отличия от «России начала нулевых», эксперт также упомянул выгодное географическое расположение страны, что делает её туристически привлекательной, и потенциал регионов — несмотря на то, что «рынки недвижимости там могут быть не очень развиты», Соколов считает население регионов финансово обеспеченным.
Ташкент сегодня и завтра
Ташкент — динамично развивающийся и самый крупный город Центральноазиатского региона. По консервативным оценкам CMWP, численность агломерации сейчас превышает 3 млн человек, через пять лет она составит 4,5 млн и через 10 лет — 5 млн.
Определённое влияние на это оказала либерализация рынка жилья: сняты ограничения на регистрацию по месту жительства в столице; у нерезидентов появилась возможность приобретения недвижимости. Наблюдаемый рост населения города не только количественный, но и качественный — увеличивается число обеспеченных, платёжеспособных жителей.
Денис Соколов отметил характерную местную особенность: многие жители регионов покупают инвестиционную недвижимость в Ташкенте, так как рассматривают это как способ накопления семейного капитала.
Особенность Ташкента, по словам Соколова, заключается в том, что, будучи городом с историей, он располагает вполне современной планировкой, плотностью застройки и дорожной инфраструктурой.
Другой особенностью является то, что столица естественным образом развивается по полицентричной модели. С точки зрения деловых районов эксперт выделил центральный, северный, южный и Tashkent City. Единой точки концентрации бизнеса в Ташкенте нет, деловой центр сильно размыт.
Отдельно спикер остановился на особенностях транспортной инфраструктуры. По его словам, нынешнее расположение Международного аэропорта Ташкента удобно с точки зрения хаба и не очень — с точки зрения развития и расширения города. Соколов предположил, что запуск нового строящегося аэропорта, который предположительно состоится в течение 10 лет, позволит столице Узбекистана биться за статус регионального хаба с Алматы.
Государственные инициативы
Говоря о реформах по развитию рынков недвижимости и инвестиций, Денис Соколов выделил готовящиеся в настоящее время законы о ЗПИФах (закрытых паевых инвестиционных фондах) и эскроу-счетах, существующая программа ипотеки с господдержкой и принятый в первом чтении законопроект о реновации. Спикер подчеркнул, что всё это находится на ранней стадии, однако для развития города необходимое уже есть. В частности, генеральный план Ташкента, который определяет вектор городского развития и позволяет при реализации девелоперских проектов понимать, что соответствует планам градостроителей и администрации, а что нет.
«Для развивающихся рынков это очень важно, потому что когда происходит становление рынка и нет нормативной базы, происходит следующее: ты видишь земельный участок, начинаешь строить и думаешь: „Я потом договорюсь, потом согласую. У меня столько друзей, столько социальных связей“. На самом деле сейчас государство в этом смысле очень сильно закручивает гайки. Несколько миллионов квадратных метров незарегулированной застройки по Узбекистану остановлено. Это важный момент. Полагаю, что мы можем говорить о том, что 2025 год — это год начала современного, цивилизованного рынка жилой и коммерческой недвижимости в Узбекистане», — сказал Денис Соколов.
Эскроу-счета, которые «повергают рынок в шок и трепет», эксперт выделил особо. По его словам, в Узбекистане они вводятся не столько для борьбы с мошенничеством, а чтобы стабилизировать финансирование девелоперских проектов. Спикер привёл в пример классическую для местного рынка историю, когда для подсчёта себестоимости проекта из двух подрядчиков клиент выбирает того, кто предложил самую низкую цену. Тогда и выясняется, что подрядчик никогда не оказывал такие услуги и не знает, как это сделать.
Однако если местные девелоперские компании, по словам Соколова, более или менее готовы к внедрению эскроу-счетов, то банки — нет.
«Банки гораздо сложнее себя чувствуют. [Для них] это сильное изменение менталитета, потому что локальные банки — это фактически государственные банки, которые реализовывали госпрограммы и занимались оформлением», — объяснил спикер.
По его данным, систему эскроу-счетов внедрят к середине года, и она заработает полноценно, как механизм, который позволит, в том числе, развивать и финансовую систему.
Первичный цикл рынка
Узбекистан фактически находится в начале формирования полноценного рыночного цикла. Рост цен на недвижимость, наблюдаемый с 2018 года, по мнению эксперта, нельзя считать классическим рыночным циклом.
«Это было первое приценивание рынка. Сейчас он нашёл свою базу, и мы видим тот уровень цен, который можно считать рыночно обоснованным. Ожидать, что, допустим, наш рост в 300% будет и дальше держаться на этом уровне, не стоит. Теперь мы развиваемся полноценно», — объяснил эксперт.
Самой большой бедой на сегодня Денис Соколов назвал завышенные цены на землю, которые ограничивают развитие новых участков. Собственники земельных банков, по его словам, «живут в парадигме спекулятивного ценообразования».
«К нам приходят собственники земли и говорят: „Вы брокеры, у вас выход на иностранных инвесторов. Продайте наш земельный участок“. Для любого агента это отличное предложение, но на самом деле за этим стоит расчёт. Собственник рассуждает так: „Я продам сотку за 100 тысяч долларов, а эти ребята, скорее всего, продадут за 150. Поэтому давайте мне 120, а 30 можете себе забрать“. При том, что рыночная оправданная цена в районе, может быть, 50−60 тысяч. 100 — это уже завышенная, 150 — вообще невозможная цена. И это довольно традиционная история. Что важно: несмотря на ужесточение регулирования, до сих пор земельных участков с нормальными документами, с разрешением на строительство на рынке единицы. В основном обещания: „Всё оформлю, но сначала купи“», — описал ситуацию Соколов.
Спикер также рассказал об особенностях формирования офисного, торгового и жилого сегментов в столице. В большинстве случаев офисные помещения, в том числе в объектах класса А, реализуются не целыми зданиями, а поэтажно или отдельными блоками. Консолидированные здания — в одних руках с единым управлением — стали появляться в Ташкенте только в 2025 году.
Приводя данные по арендным ставкам, эксперт отметил, что заявленные владельцами офисных зданий цены часто отличаются от фактических. Формально арендная ставка для офисов класса А может озвучиваться на уровне около 60 долларов за квадратный метр в месяц, однако реальные сделки, как правило, заключаются в диапазоне 35−40 долларов. Иностранные консультанты ориентируются на заявленные ставки, что приводит к неверным ожиданиям инвесторов.
В сегменте торговой недвижимости Соколов отметил значительный разрыв между объектами разного уровня. По его словам, Tashkent City Mall остаётся единственным торговым центром с высокими стандартами управления, где арендная ставка достигает 70 долларов за квадратный метр. В обычных ТЦ она находится на уровне 20 долларов.
Традиционные базары, на долю которых приходится 30% оборота всей розничной торговли, быстро догоняют маркетплейсы. Последние, по предположению спикера, в перспективе заменят собой рынки.
Говоря о жилой недвижимости, Соколов отметил, что рынок делится на премиальный, бизнес-, комфорт- и стандарт-классы, однако фактический уровень объектов зачастую ниже заявленного. Реальный премиальный класс на рынке, по его словам, пока не появился. Его развитие, скорее всего, будет связано с проектами в районе «Нового Ташкента».
Отдельно эксперт остановился на себестоимости строительства. По оценке CMWP, для многих жилых проектов она составляет 700−800 долларов за квадратный метр, хотя на рынке можно встретить значительно отличающиеся оценки. Соколов подчеркнул, что доля стоимости земельных участков в структуре затрат может достигать 40%. Рабочая сила в стране остаётся сравнительно доступной, тогда как качественные строительные материалы зачастую приходится импортировать из-за ограниченных производственных мощностей внутри страны.
Рекомендации для инвесторов
Завершая выступление, Денис Соколов обозначил ключевые факторы, которые, по его мнению, необходимо учитывать компаниям при выходе на рынок Узбекистана. В первую очередь он отметил устойчивый рост экономики страны, который, по его словам, остаётся основным драйвером инвестиционной активности.
Эксперт подчеркнул важность локального присутствия бизнеса. Компании, рассчитывающие управлять проектами дистанционно, часто сталкиваются с трудностями.
«Телемедицина в Узбекистане не работает. Многие компании приходили с уверенностью, что могут реализовывать проекты, так как занимаются этим по всему миру. [Так] не работает, потому что нет достаточного пула качественных подрядчиков. Если у тебя возникают небольшие сложности, то чтобы получить качественный результат, ты должен решать их самостоятельно. Это очень важно, по крайней мере, на первом этапе», — отметил он.
Говоря об инвестиционных возможностях, Соколов выделил реконструкцию существующих офисов как одно из наиболее простых направлений. Самой интересной историей эксперт назвал редевелопмент административного здания в современный офис или доходный дом. Он объяснил это тем, что в Ташкенте много зданий в стиле советского модернизма, которые находятся в плохом состоянии, но представляют собой большую ценность.
Перспективным направлением он назвал строительство многофункциональных комплексов на территориях бывших промышленных зон, которые постепенно выводятся за пределы города. Отдельно Денис Соколов отметил «Новый Ташкент», назвав его «проектом на десятилетия».
Эксперт также рекомендовал бизнесу, желающему инвестировать в Узбекистан, помнить, что «ожидания местных игроков всегда завышены».
«Узбекистан не бедная страна. Это самая большая ошибка — думать, что здесь всем нужны деньги. Нет, денег в стране достаточно много. И долга в стране тоже не так много. Предприниматели и бизнесмены в большинстве своём cash rich, то есть у них могут быть не очень ликвидные активы, но они всегда превышают долг», — отметил спикер.
Эксперт отдельно подчеркнул важность переговорного процесса при работе на местном рынке. По его словам, бизнес-партнёры в Узбекистане стремятся избегать конфликтов и могут демонстрировать согласие без фактического продвижения проекта. В связи с этим эксперт рекомендовал иностранным инвесторам уделять больше времени обсуждению деталей сотрудничества и фиксированию договорённостей.
