НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Фото: Шухрат Латипов / Gazeta
В 2026 году CMWP Uzbekistan обновила базу офисных объектов Ташкента. Сейчас она включает 138 существующих, строящихся и реконструируемых бизнес-центров, в том числе ранее не учитывавшихся компанией — преимущественно классов B и C.
Для более корректной интерпретации локальных изменений на рынке эксперты ввели категорию Prime — так в новой классификации компании обозначается класс A+, который объединяет ключевые офисные объекты столицы с наиболее высокими требованиями по качеству инженерных систем (включая 4-трубную систему кондиционирования и увлажнения воздуха), обеспеченностью парковочными местами, структурой владения в одних руках.
«Выделение бизнес-центров премиального сегмента позволяет точнее определить верхний ценовой диапазон рынка и повысить сопоставимость объектов внутри каждого класса», — говорится в отчёте.
В общий объём офисного фонда Ташкента также входят объекты Built to Suit (BTS) — бизнес-центры, построенные под конкретного пользователя. Из-за того, что они не представлены на открытом рынке аренды, при расчёте рыночной вакантности и средних арендных ставок аналитики их не учитывали.
По состоянию на сентябрь 2026 года общая арендопригодная площадь (GLA) составляет 1 074 946 кв. м, в том числе 282 270 кв. м BTS.Реклама на Gazeta
С начала 2026 года в эксплуатацию введены бизнес-центры Summit и BoMI, Infinity Tower 2 (классов A и Prime), а также Sapphire и Chust (класса B). Совокупная площадь объектов составляет 125 457 кв. м GBA и 85 389 кв. м GLA.
Аналитики отмечают, что дальнейшее развитие рынка будет обеспечено прежде всего за счёт реализации уже заявленных проектов.
«В ближайшие четыре года, согласно анонсам девелоперов, планируется ввести ещё 13 бизнес-центров: четыре класса A и девять класса B. Совокупный объём нового предложения, включая возврат на рынок одного объекта после реконструкции, превысит 112 тыс. кв. м GLA — около 14% текущего объёма арендопригодных площадей. Это указывает на замедление темпов роста предложения», — говорится в отчёте.
В структуре существующего предложения без учёта объектов BTS преобладают бизнес-центры класса B — их доля в совокупном фонде выросла с 43% в 2020 году до 55% в 2026-м.
До 2021 года основу офисного фонда составляли бизнес-центры класса C, но к 2026 году их доля сократилась с 57% до 21,4%.
Формирование высококлассного офисного сегмента началось в 2021 году с появления первых бизнес-центров класса A. В 2023 году на рынок вышли первые объекты категории Prime. К 2026 году совокупная доля объектов класса A и категории Prime достигла 23,6%.
Уровень вакантности существующего рынка офисной недвижимости в 2026 году составляет около 16,9%. Это немного выше показателя 2025 года (~16%), но заметно ниже уровня 2024 года (25%). Около половины всех свободных площадей приходится на объекты категории Prime. Высокая концентрация вакантных площадей в категории Prime прежде всего обусловлена вводом в эксплуатацию новых бизнес-центров Summit и BoMI. В классах A и B свободно примерно по 23% площадей.
В 2023—2026 годах ставки в классах B и C почти вернулись к уровню 2023 года, что свидетельствует об устойчивости ценового уровня в этих сегментах. Сейчас средняя маркетируемая ставка в классах B и C, включая НДС и эксплуатационные расходы, составляет от $23 до $31.
В классе A, напротив, произошла заметная коррекция: после достижения максимального значения в $44 за кв. м в 2025 году ставка снизилась до ~$36. В отчёте отмечается, что снижение связано не только с рыночной коррекцией, но и с выделением объектов Prime в отдельную категорию, что повлияло на среднюю ставку. В CMWP Uzbekistan отмечают, что наличие офисной отделки увеличивает итоговую рыночную ставку примерно на 15−35% по сравнению с чистой арендной ставкой.
Фактический спрос характеризуется широкой отраслевой структурой. Наибольшую долю занимает торговля и дистрибуция (25%), за которыми следуют IT-компании (16%), консалтинг (15%), сектор банков, финансов и инвестиций (около 15%). Вместе они формируют более 55% спроса, что подтверждает ориентацию бизнес-центров преимущественно на коммерческие и технологически развитые отрасли.
Совокупно значительную долю занимают здравоохранение, производство и строительный/девелоперский сектор (около 5% каждый). Меньшие доли приходятся на сырьевые и энергетические компании (4%) и государственные структуры (около 3%).
В CMWP Uzbekistan считают, что рынок переходит в более зрелую фазу: темпы нового строительства замедляются, а конкуренция всё больше определяется качеством, а не объёмом предложения. Появление категории Prime при ограниченном вводе новых объектов классов A и B в ближайшие годы, по мнению аналитиков, усилит конкуренцию в верхнем сегменте рынка. Ещё один фактор — большая доля BTS-объектов в структуре фонда. Это показывает, что часть крупных компаний уже предпочитает строить офисы под себя, а не арендовать их, что в перспективе может ещё сильнее сместить баланс между арендой и собственным строительством.
