НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Фото: Шухрат Латипов / Gazeta
В Узбекистане рост цен на жильё начал замедляться на фоне увеличения предложения, однако фундаментальные факторы спроса по-прежнему указывают на его устойчиво высокий уровень в среднесрочной перспективе. Об этом говорится в обзоре Центрального банка о рынке жилья за 2025 год, который изучила «Газета».
Цены притормозили: предложение догоняет спрос
Индекс цен на первичном (красная линия) и вторичным рынках жилья.
Ещё два года назад цены на жильё в Узбекистане росли стремительно. Теперь, судя по данным Центробанка, рынок переходит в более стабильную фазу на фоне роста предложения. По итогам 2025 года индекс цен на первичном рынке снизился на 4,4%, на вторичном — на 5,9% по сравнению с 2024 годом.
В четвёртом квартале по сравнению с третьим кварталом изменение цен составило: на первичном рынке −1,3%, на вторичном +0,7%. Регулятор объясняет это улучшением баланса между спросом и предложением.Реклама на Gazeta
Одной из главных причин замедления цен ЦБ называет заметный рост предложения. В 2025 году число квартир в завершённых многоквартирных домах достигло 135 тысяч, что на 35 тысяч больше, чем годом ранее. Наибольшие объёмы пришлись на Ташкент — 37,2 тысячи квартир, Самаркандскую область — 12,9 тысячи и Ферганскую область — 10,6 тысячи.
Число квартир в завершённых многоквартирных домах в 2024—2025 годы.
При этом, как уточняет регулятор, из 135 тысяч завершённых квартир кадастровые документы были оформлены на 106 тысяч.
По состоянию на 1 января 2026 года общий жилищный фонд страны достиг 734,4 млн кв. м — на 4%, или на 30,6 млн кв. м больше, чем годом ранее. Самые высокие показатели зафиксированы в Самаркандской области — 87 млн кв. м, Ферганской — 86,4 млн кв. м и в Ташкенте — 74,5 млн кв. м.
Средняя обеспеченность жильём на человека выросла с 15,7 кв. м в 2017 году до 19,2 кв. м в 2025-м.
Общая площадь жилого фонда по регионам.
Сделок стало больше
Рост предложения напрямую повлиял на активность рынка, улучшил баланс спроса и предложения и поддержал оживление сделок. В 2025 году было заключено 295,4 тысячи договоров купли-продажи жилья — на 15,2%, или на 38,9 тысячи, больше, чем в 2024 году.
Доля сделок, совершённых с использованием ипотеки, выросла до 23,8% против 23% годом ранее. Наиболее высокая доля ипотечных сделок зафиксирована в Сурхандарьинской области — 37,8%, Навоийской — 35,3% и Кашкадарьинской — 33,3%.
Ещё один вывод заключается в том, что рынок всё больше смещается в сторону квартир в многоэтажных домах. В 2025 году доля индивидуального жилья в общем числе сделок снизилась на 5 процентных пунктов и составила 33%. Самая высокая доля сделок с квартирами в многоквартирных домах наблюдалась в Ташкенте — 80%, Навоийской области — 79%, Бухарской — 78% и Самаркандской — 75%.
Общее число сделок купли-продажи жилья и число выделенных ипотечных кредитов.
Строительство как драйвер стабилизации
Центробанк связывает стабилизацию рынка и с активной государственной поддержкой строительства. В 2025 году на строительные работы по республике было направлено 313,9 трлн сумов — на 14,2% больше, чем годом ранее.
Кроме того, банки профинансировали строительство 687 многоквартирных домов на 43,6 тысячи квартир на сумму 4,4 трлн сумов, а на социальную инфраструктуру и внешние коммуникации в массивах «Янги Узбекистон» из бюджета было направлено ещё 1,3 трлн сумов.
Отдельно ЦБ напоминает, что указом президента поставлена задача к 2040 году удвоить ежегодные объёмы строительства жилья — до 421 тысячи единиц в год.
Спрос никуда не уходит
При этом регулятор подчёркивает: несмотря на замедление цен, фундаментальные драйверы спроса сохраняются.
Население Узбекистана на 1 января 2026 года достигло 38,2 млн человек, увеличившись за год на 693,5 тысячи, или на 1,8%. Самые высокие темпы роста населения отмечены в Ташкенте — 2,1%, Сурхандарьинской и Кашкадарьинской областях — по 2,2% и 2,1% соответственно.
По прогнозам МВФ, к концу 2027 года население Узбекистана достигнет 39,7 млн человек.
Дополнительное давление на спрос создаёт разрыв между числом новых семей и вводом жилья. За 2017−2025 годы в стране было создано 2,66 миллиона новых семей, тогда как за тот же период введено лишь 886 тысяч квартир. Эта трёхкратная разница означает, что накопленный неудовлетворённый спрос на жильё никуда не исчезает.
Кому не хватает жилья: данные по регионам
Число домохозяйств и уровень обеспеченности жильём семей в 2020—2025 годы.
Соотношение числа жилых единиц к числу семей по стране в 2025 году составило 0,73 — то есть на каждые 100 семей приходится лишь 73 отдельных жилых объекта. Этот коэффициент даже немного снизился по сравнению с 2024 годом (0,79), что говорит о том, что население растёт быстрее, чем строится жильё.
Коэффициент соотношения жилья к домохозяйствам выше 1,0 означает, что часть домохозяйств владеет более чем одним объектом — то есть жильё приобретается в том числе как инвестиция или для сдачи в аренду.
При этом соотношение жилья к числу домохозяйств осталось на уровне 1,01. Наиболее высокий и устойчивый показатель по соотношению жилья и домохозяйств ЦБ отмечает в Ташкентской области (1,19), а в Ташкенте (1,11) в последние три года сохраняются высокие коэффициенты роста по этому показателю.
Семья — социальная единица (например, молодая пара может считаться отдельной семьёй). Домохозяйство — это те, кто живут вместе (даже если это 2−3 семьи в одной квартире).
Рынок аренды в Ташкенте
Отдельно регулятор обращает внимание на рынок аренды в столице. Хотя в 2025 году соотношение жилья к числу домохозяйств в Ташкенте составило 1,11, доля домохозяйств, имеющих собственное жильё, достигла лишь 92,2%. Это ниже общереспубликанского уровня в 98,4%. Более того, несмотря на улучшение к 2024 году, показатель по Ташкенту остаётся на 2,9 процентного пункта ниже уровня 2017 года.
В ЦБ считают, что это указывает на активное развитие аренды в столице и рост спроса на инклюзивное арендное жильё, соответствующее доходам населения.
Доля домохозяйств с собственным жильём.
Доходы растут быстрее цен
Ещё один фактор поддержки спроса — улучшение покупательной способности населения. В 2025 году средняя начисленная номинальная зарплата выросла на 19%, а общий доход на душу населения — на 16,6%, что оказалось выше динамики цен на жильё.
В результате, как подчёркивает ЦБ, во всех регионах страны снизилось соотношение цены 1 кв. м жилья к средней зарплате, общему доходу на душу населения и номинальному ВРП на душу населения.
Наиболее наглядна ситуация в Ташкенте. В 2025 году соотношение цены 1 кв. м (14,9 млн сумов) к средней месячной зарплате (10,7 млн сумов) составило 1,38 — против 1,77 в 2024 году. Это существенное улучшение за один год.
Существенное улучшение коэффициентов также наблюдалось в Самаркандской области — с 2,73 до 2,13 по отношению к зарплате, в Ташкентской области — с 1,79 до 1,37, в Кашкадарьинской — с 1,72 до 1,28, в Бухарской — с 1,73 до 1,41. Самый низкий коэффициент сохранялся в Навоийской области — 1,05 в 2025 году против 1,11 годом ранее.
При этом Самаркандская область по-прежнему остаётся регионом с наименее доступным жильём относительно доходов населения.
Соотношение цен на жильё с покупательской способностью населения по регионам.
Исходя из текущей экономической конъюнктуры развития экономики Узбекистана, в ближайшей перспективе можно ожидать, что темпы роста доходов населения будут опережать рост цен на жильё, считает Центробанк.
«Это, в свою очередь, будет способствовать сохранению стабильно высокого спроса на покупку жилья на рынке недвижимости. Активная роль государства в обеспечении населения жильём через ипотечное кредитование позволяет трансформировать потребность в недвижимости в реальный платёжеспособный спрос», — говорится в обзоре.
Роль государства
Регулятор также подчёркивает роль государства в превращении потребности в жилье в реальный платёжеспособный спрос. В обзоре напоминается, что указом президента от 19 ноября 2025 года утверждены стратегические ориентиры развития рынка до 2040 года. Среди них — увеличение ипотечного портфеля, выдаваемого населению, более чем в 10 раз, до 56,7 млрд долларов, рост обеспеченности жильём с 18,9 до 23 кв. м на человека, а также доведение портфеля ипотечных ценных бумаг до 4 млрд долларов.
Наконец, ЦБ связывает высокий будущий спрос и с общей макроэкономической динамикой. В 2025 году ВВП Узбекистана вырос на 7,7%, инвестиции в основной капитал — на 10,5%, объём строительных работ — на 14,2%.
В 2026—2027 годах реальные темпы роста ВВП, по оценке регулятора, составят 6,5−7%, а эксперты МВФ прогнозируют, что к концу 2027 года номинальный ВВП страны достигнет 2 465 трлн сумов, а ВВП на душу населения — эквивалента 4957 долларов.
«Быстрые темпы роста демографических показателей и доходов населения по сравнению с ценами на жильё, а также накопленный за годы неудовлетворённый спрос создают социально-экономические предпосылки для того, чтобы в среднесрочной перспективе совокупный спрос на жильё продолжал значительно превышать предложение», — заявили в Центробанке.
Центробанк ранее отмечал, что в 2025 году цены на квартиры в Ташкенте выросли в долларах, но в сумах остались почти на прежнем уровне. Арендные ставки в стране выросли на 8,3% в долларах. При этом цены на земельные участки в столице снизились на 9,4% — до 319 млн сумов за сотку.
