НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Фото: Шухрат Латипов / Gazeta
Законодательная палата Олий Мажлиса на заседании 10 ноября приняла во втором и третьем чтениях закон «О строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости на основе долевого участия».
Принятый Законодательной палатой законопроект направлен на рассмотрение в Сенат Олий Мажлиса. После одобрения верхней палатой парламента документ должен быть подписан президентом и официально опубликован. Закон вступит в силу в установленный в нём срок. До этого принятые депутатами новые нормы не действуют.
Документ устанавливает требования к застройщикам, порядок привлечения средств покупателей недвижимости, использования эскроу-счетов и финансирования строительных проектов. Он также предусматривает дополнительные механизмы защиты прав дольщиков.Реклама на Gazeta
При обсуждении во втором чтении наибольшие вопросы вызвала предложенная система финансирования: не более 30% стоимости строительства за счёт собственных средств девелопера и не менее 70% — посредством банковского проектного финансирования. Депутаты обратили внимание, что такая норма может ограничить возможности застройщиков, располагающих достаточными собственными средствами.
Как будет работать система эскроу
Представляя законопроект, член Комитета по вопросам предпринимательства, развития конкуренции и промышленности Шокиржон Ахмедов сообщил, что при подготовке документа ко второму чтению основное внимание уделялось защите средств граждан, приобретающих квартиры на стадии строительства.
По его словам, закон закрепляет механизм, при котором деньги покупателей поступают не напрямую застройщику, а на специальные банковские счета.
«Если говорить простыми словами, покупатели жилья перечисляют деньги не непосредственно застройщику, а на открытые в банке специальные счета. Банк контролирует весь процесс строительства, и застройщик сможет получить эти деньги только после завершения строительства и передачи жилья покупателю», — пояснил депутат.
Законопроектом предусматривается, что застройщик сможет привлекать средства населения только после выполнения ряда условий. В частности, ему необходимо соответствовать установленным требованиям, зарегистрироваться в Единой информационной системе, заключить генеральное соглашение с уполномоченным банком и опубликовать проектную декларацию.
Договоры долевого участия должны удостоверяться нотариально и проходить государственную регистрацию. При подготовке ко второму чтению это требование распространили и на изменения и дополнения к договорам.
По мнению разработчиков, такой порядок должен предотвратить повторную продажу одной квартиры нескольким покупателям и изменение условий договоров посредством неофициальных дополнительных соглашений.
Если застройщик привлечёт средства с нарушением требований законодательства, дольщик получит право потребовать возврата денег и выплаты процентов за пользование ими.
Информация о застройщиках, объектах недвижимости и ходе реализации проектов должна размещаться в Единой информационной системе.
Не менее 70% строительства — за счёт банковского финансирования
Шокиржон Ахмедов.
Одной из наиболее обсуждаемых норм стала статья 41 законопроекта, регулирующая источники финансирования долевого строительства.
По словам Шокиржона Ахмедова, при подготовке документа ко второму чтению в неё внесли изменения, согласно которым не менее 70% стоимости строительных работ должно финансироваться через банковское проектное финансирование, а доля собственных средств застройщика не должна превышать 30%.
Представитель профильного комитета объяснил это необходимостью обеспечить финансовую устойчивость проектов и предотвратить ситуации, когда у строительной компании заканчиваются средства до завершения объекта.
Однако депутат Сайдулло Азимов поставил под сомнение целесообразность такого ограничения.
«Сейчас мы фактически заставляем предпринимателя брать кредит на финансирование как минимум 70% строительства. А если у него есть собственные деньги и он может построить дом за свой счёт, что в этом плохого? Наша цель — выдать предпринимателю кредит или добиться того, чтобы он быстрее построил дом и передал квартиры дольщикам?» — спросил депутат.
Он привёл пример строительства объекта стоимостью 100 млрд сумов. По предлагаемому порядку девелопер сможет направить на него не более 30 млрд сумов собственных средств, а остальные 70 млрд сумов должен будет привлечь через банковское финансирование.
По словам Азимова, у застройщика может быть достаточно собственных средств, однако после заключения договора хотя бы с одним дольщиком на него распространятся новые ограничения.
Депутат обратил внимание, что для привлечения банковского кредита могут потребоваться дополнительный залог и уплата процентов. Кроме того, банк может отказать в финансировании.
«Допустим, у меня есть собственные 60 млрд сумов, но я должен брать их в банке под проценты. А если банк не выдаст кредит? Откуда мне тогда взять деньги, если собственные использовать нельзя? Вот тогда мы столкнёмся с проблемой», — пояснил он.
Азимов предложил сохранить за девелоперами возможность после выполнения требований к первоначальному финансированию самостоятельно выбирать источники дальнейших вложений — собственные средства или банковские кредиты.
Почему разработчики настаивают на ограничении
Представители Национального комитета по устойчивому развитию урбанизации и рынка жилья и других ведомств объяснили необходимость предлагаемой нормы защитой покупателей жилья и возможностью завершения строительства даже при финансовых проблемах у застройщика.
В частности, представитель ЦБ отметил, что при достаточной доле банковского финансирования у кредитной организации будет больше возможностей влиять на дальнейшую судьбу проблемного объекта, в том числе организовать его передачу другому застройщику.
По его словам, при банкротстве строительной компании решение кредиторов во многом зависит от распределения обязательств. Увеличение доли банковского финансирования позволит ускорить процедуры, необходимые для продолжения строительных работ.
«По нашим расчётам, такой механизм позволит экономить примерно пять-шесть месяцев. В противном случае банку придётся согласовывать действия со всеми кредиторами, а объект может неоднократно выставляться на аукцион. Кроме того, строительство нередко останавливается именно из-за нехватки финансовых средств, в результате чего граждане годами не могут получить свои квартиры», — заявил представитель Центробанка.
Другой участник обсуждения сообщил, что пропорция 30% и 70% была предложена с учётом рекомендаций международных экспертов и необходимости сохранить заинтересованность банков в финансировании строительства.
Представитель Комитета по урбанизации также объяснил, что накопление средств дольщиков на эскроу-счетах позволяет снижать стоимость кредитов для застройщиков.
По его словам, обычные кредиты девелоперам сегодня предоставляются в среднем под 21−22% годовых. Проектное финансирование с использованием механизма эскроу позволяет выдавать кредиты по более низким ставкам, поскольку банк получает дополнительную ресурсную базу.
При этом средства с эскроу-счетов не перечисляются непосредственно застройщику до выполнения установленных условий. Банк может использовать привлечённые ресурсы в рамках своих операций и выдавать проектные кредиты, в том числе за счёт собственных средств.
Участники заседания уточнили, что новые требования будут распространяться на проекты с привлечением средств дольщиков. Если строительная компания возводит объект полностью за свой счёт, не заключая договоров долевого участия, соответствующие ограничения нового закона к ней применяться не будут.
«Эта норма вводилась не для того, чтобы просто привязать застройщиков к банковским кредитам. Основная задача заключается в обеспечении контроля за строительством и предотвращении ситуаций, когда у девелопера заканчиваются средства. Если застройщик располагает достаточными собственными ресурсами и не привлекает средства дольщиков, он может реализовывать проект за счёт собственных средств без применения этих ограничений», — отмечалось на заседании.
После обсуждения депутаты проголосовали за предложенную профильным комитетом редакцию статьи 41.
При этом представители ведомств не объяснили достаточно конкретно, что будет делать застройщик, который уже привлёк средства хотя бы одного дольщика, если банк откажет ему в кредите, а собственные дополнительные средства использовать в рамках установленного ограничения нельзя.
Фото: Шухрат Латипов / Gazeta
Какие гарантии предусмотрены для покупателей жилья
При подготовке ко второму чтению законопроект существенно доработали с учётом замечаний депутатов, предпринимателей, банков, представителей государственных органов и международных экспертов.
Одним из изменений стал пересмотр правил признания строительных объектов проблемными. Если застройщик нарушит установленный срок передачи жилья, для признания объекта проблемным не потребуется дополнительно ждать шесть месяцев.
Кроме того, застройщик не сможет добиться исключения объекта из реестра проблемных исключительно путём выплаты компенсации, не устранив выявленные недостатки.
Законопроект также предусматривает механизмы замены застройщика или уполномоченного банка в необходимых случаях и обеспечения непрерывного финансирования строительства.
Ещё одно изменение касается площади приобретаемых квартир. Как сообщил Шокиржон Ахмедов, из статьи 34 исключили положения о допустимом изменении площади объекта долевого строительства в пределах 5% относительно площади, указанной в договоре, а также процентные ограничения на существенные изменения проектной документации.
Он объяснил это многочисленными обращениями граждан, столкнувшихся с расхождением фактической площади с предусмотренной договором.
Также из проекта исключили неопределённые требования о предоставлении предпринимателями «дополнительных сведений», которые могли стать основанием для запроса документов, не предусмотренных законодательством.
Новые правила не распространятся на ранее начатое строительство
При подготовке ко второму чтению депутаты предусмотрели переходный порядок применения закона.
Его действие будет распространяться на объекты, разрешение на строительство которых получено после вступления закона в силу.
Шокиржон Ахмедов сообщил, что первоначальная редакция документа не содержала такого переходного механизма, что могло привести к приостановке уже реализуемых строительных проектов.
Поправки согласовали с 16 министерствами и ведомствами, а также обсудили с застройщиками, представителями банков и международными экспертами.
Сколько объектов уже строится с использованием эскроу
В ходе заседания Шокиржон Ахмедов сообщил, что в Узбекистане с использованием эскроу-счетов реализуются проекты строительства 251 жилого комплекса. По ним оформлено более 5000 договоров долевого участия.
Он отметил, что проблемы, вызывающие широкий общественный резонанс, преимущественно связаны со строительными проектами, начатыми до внедрения новых механизмов в 2026 году.
Депутат также напомнил об усилении ответственности за незаконное строительство, в том числе за возведение многоквартирных домов без необходимых разрешений.
Сайдулло Азимов.
За незаконное привлечение средств дольщиков введут уголовную ответственность
В ходе дальнейшего обсуждения депутаты рассмотрели изменения в Уголовный кодекс, предусматривающие ответственность за привлечение средств граждан на строительство недвижимости с нарушением установленного законом порядка.
В частности, законопроект предусматривает введение новой статьи 188−2 УК. Она устанавливает уголовную ответственность за незаконное привлечение денежных средств дольщиков. При этом для привлечения к ответственности не обязательно наступление последствий в виде материального ущерба.
Депутат Сайдулло Азимов обратил внимание на возможные сложности при применении новой нормы. Он поинтересовался, как следственные органы будут разграничивать это преступление с другими составами, в том числе если застройщик впоследствии вернёт привлечённые деньги.
Кроме того, депутат поднял вопрос о квалификации нарушений при заключении договоров с несколькими покупателями. По его словам, необходимо определить, будут ли такие действия рассматриваться как повторные преступления либо как единое продолжаемое преступление.
Первый заместитель министра юстиции Махмуд Истамов объяснил, что новая статья предусматривает формальный состав преступления. Это означает, что самого факта незаконного привлечения денег граждан будет достаточно для возникновения уголовной ответственности независимо от наступления ущерба.
Он сравнил предлагаемый механизм с предупреждением деятельности финансовых пирамид, когда необходимо пресечь незаконное привлечение средств до увеличения числа пострадавших.
Азимов также привёл пример, когда застройщик, уже привлёкший средства дольщиков, не смог получить банковский кредит и решил завершить строительство за счёт дополнительных собственных денег, нарушив установленное законом соотношение источников финансирования.
Депутат поинтересовался, не будет ли в таком случае предприниматель автоматически считаться преступником, несмотря на намерение завершить строительство и передать квартиры покупателям.
Председательствующий уточнил, что целью новой уголовно-правовой нормы является защита граждан от незаконного привлечения их средств, а не наказание застройщиков за использование собственных денег.
Представитель Минюста подтвердил, что ответственность предусматривается именно за получение денег дольщиков с нарушением требований законодательства.
Рекламировать жилые комплексы без регистрации проектной декларации запретят
Отдельно депутаты обсудили статью 73 законопроекта, регулирующую рекламу объектов долевого строительства.
Согласно документу, реклама строящегося жилого комплекса и квартир в нём будет разрешаться только после размещения проектной декларации в Единой информационной системе. Если проектная декларация не зарегистрирована в установленном порядке, застройщику и другим лицам запрещается рекламировать как сам строительный объект, так и квартиры в нём.
Во время обсуждения депутаты уточнили различие между понятиями «объект строительства» и «объект долевого строительства».
Представитель профильного комитета пояснил, что в первом случае речь идёт о здании в целом, а во втором — об отдельных помещениях и квартирах. По его словам, уточнение необходимо, поскольку застройщики могут рекламировать не только конкретные квартиры, но и жилой комплекс целиком.
Депутаты поспорили о применении закона к действующим стройкам
Дискуссию вызвала и статья 79, устанавливающая переходный порядок применения нового закона. В предложенной редакции предусмотрено, что новые требования будут распространяться только на объекты, разрешение на строительство которых получено после вступления закона в силу.
Председательствующий поинтересовался, почему необходимо специально закреплять эту норму, если механизм эскроу-счетов уже применяется в Узбекистане на основании действующего президентского указа.
Представители рабочей группы объяснили, что новый закон не ограничивается использованием эскроу-счетов. Он вводит дополнительные требования к застройщикам, в том числе к их регистрации, раскрытию проектной документации и нотариальному удостоверению договоров.
По словам разработчиков, распространение этих требований на уже начатые проекты потребовало бы от строительных компаний повторного прохождения административных процедур, переоформления документов и договоров.
«Мы не хотим заставлять их проходить все процедуры заново. Поэтому закон будет распространяться на тех, кто начинает новое строительство», — пояснил представитель рабочей группы.
После обсуждения депутаты поддержали переходные положения, приняли законопроект во втором (110 — за, 2 — против, 6 — воздержались), а затем в третьем чтении (111 — за, 2 — против, 4 — воздержались) и направили его в Сенат.
Предыстория
Система эскроу-счетов внедряется в Узбекистане на основании указа президента от 27 января 2025 года.
Документ предусматривал постепенный переход к новому механизму: с 1 июля по 31 декабря 2025 года использование эскроу-счетов было добровольным, а с 1 января 2026 года привлечение средств дольщиков должно осуществляться исключительно через такие счета.
Указом также был установлен механизм проектного финансирования: после выполнения застройщиком не менее 30% строительных работ за счёт собственных средств банк мог предоставлять ему целевой кредит. Процентная ставка должна зависеть от суммы, накопленной на эскроу-счетах, и снижаться по мере её увеличения.
28 июля 2026 года Законодательная палата приняла законопроект в первом чтении. За документ проголосовали 103 депутата, один выступил против, ещё один воздержался.
Принятый 10 ноября законопроект должен пройти рассмотрение в Сенате и быть подписан президентом, прежде чем вступить в силу.
