НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Фото из семейного архива.
Купили квартиру, начали ремонт — и узнали о запрете. История ещё одной семьи, которую могут лишить жилья
«Газета» узнала ещё об одной семье в Ташкенте, которая может потерять законно купленное жильё из-за объявившейся после заключения сделки иностранной наследницы. «Мы рассчитывали, что судебная система и государство защитят нас. Но сейчас мы никакой защиты не чувствуем», — рассказала Аделина Балдина.
Вчера, 22:02
Общество
«Газете» стало известно о других семьях в Ташкенте, которые могут потерять законно купленное жильё из-за объявившихся после заключения сделок иностранных наследников. Одна такая семья согласилась поделиться с нами своей историей.
История первая. В июне издание Daryo писало о Фуркате Нурмухаммедове, который приобрёл по всем законным процедурам квартиру, сделал ремонт и переехал с семьёй. Вскоре появился риелтор, действующий от имени иностранного наследника, и по суду забрал квартиру. Нурмухаммедов проиграл все суды, осталась только последняя инстанция — Верховный суд.
История вторая. В сентябре «Газета» рассказала о семье Антона Горяева, которая оказалась в похожей ситуации. Перед покупкой квартира была проверена несколько раз, приобрели её согласно всем юридическим процедурам. После того, как Горяев зарегистрировал на себя квартиру в органах кадастра, прописался с семьёй и начал ремонт, объявился риелтор, действующий от имени иностранного наследника. Он установил запрет на квартиру и добился в суде признания недействительным договора купли-продажи. Семья сейчас судится за право жить в купленной квартире.
С такой же проблемой столкнулась и жительница столицы Аделина Балдина. В прошлом году семья продала имевшуюся квартиру, чтобы купить новую для семьи из пяти человек (включая маму-пенсионерку и двух несовершеннолетних детей). Сделка, как полагается, была оформлена через нотариуса. Но уже через несколько дней Балдина узнала о наложении запрета прокуратуры и споре вокруг наследства прежнего владельца. Женщина рассказала «Газете», как семья пытается защитить своё право на него.Реклама на Gazeta
До переезда мы жили на массиве Дархан 3 в Мирзо-Улугбекском районе в трёхкомнатной квартире площадью около 60 кв. м. В этой квартире нас было пятеро: мы с мужем, двое сыновей (старшему — 12 лет, младшему — 1,5 года) и пожилая мама. Со временем для нашей семьи пространства стало не хватать, поэтому в августе 2025 года мы продали квартиру и начали искать жильё побольше. Пока выбирали квартиру, родственники разрешили нам пожить у них на время своего отъезда.
В октябре на OLX нам попалось объявление о продаже квартиры на массиве Ц-1 в Мирзо-Улугбекском районе. Мы связались с продавцом Эльмирой М. и посмотрели жилье. Общая площадь квартиры составляет 61,92 кв. м, жилые комнаты — 41,95 кв. м. Она была в «убитом» состоянии, со старым ремонтом, но просторнее прежней и подходила нам по расположению. Квартира нас устроила, и мы решили её купить.
Эльмира показала документы, оформленные на её имя. Она не стала скрывать, что купила квартиру по «выкупной цене» и перепродаёт с наценкой. Сумма 85 тысяч долларов на тот момент была адекватной рыночной ценой с учётом локации и состояния квартиры. Эта сумма равнялась деньгам, вырученным от продажи прежнего жилья. Эльмира сообщила, что перед покупкой проверила все документы и права собственности прежнего владельца.
Перед сделкой мы отправили документы знакомому нотариусу. Он проверил их и сказал, что всё в порядке. 14 октября 2025 года мы встретились с ней у нотариуса, где сделку оформили, ещё раз убедившись, что на квартире нет запретов и обременений.
При оформлении собственница убедила указать в договоре кадастровую стоимость квартиры — 71,3 млн сумов (около 5870 долларов на ту дату — ред.). На фактически полученную сумму она написала расписку, а передачу денег — 85 тысяч долларов — мы записали на видео («Газета» ознакомилась с видео — ред.). 15 октября 2025 года право собственности на квартиру зарегистрировали на меня.
От «Газеты»: Указание в договоре кадастровой (ранее — инвентаризационной) стоимости было много лет широко распространённой практикой. Наследственные и перепродаваемые квартиры оформлялись по сумме, которая могла быть ниже фактической в десятки раз, для минимизации нотариальных пошлин и возможных налоговых доначислений. У упомянутых выше судящихся семей ситуация была аналогичной. В этом году в Узбекистане был запущен процесс перехода от кадастровой стоимости к реальной рыночной оценке недвижимости.
По словам экспертов рынка, даже если указать реальную цену в договоре купли-продажи, это не даёт гарантий, что всю сумму можно будет взыскать с продавца быстро и в полном объёме в случае проблем с недвижимостью. Кроме того, при подаче иска придётся потратить немалую сумму на услуги адвоката и другие расходы. Другими словами, у покупателя нет полноценной защиты, но есть риски остаться и без жилья, и без денег.
Мы считали, что сделка завершена, и сразу начали ремонт. Нам хотелось поскорее переехать туда с детьми. Жить у родственников постоянно мы не могли.
Примерно через неделю после покупки мы попросили нотариуса проверить, нет ли у квартиры задолженности по коммунальным платежам. Тогда и выяснилось, что на неё наложен запрет прокуратуры. Во время сделки запрета в реестре не было, поэтому мы не понимали, что произошло. Нотариус посоветовала обратиться в прокуратуру. Там нас спросили, как мы смогли купить квартиру, если она под запретом. Мы провели в прокуратуре весь день, написали заявление и стали выяснять обстоятельства.
В ходе разбирательства мы узнали историю квартиры. Её прежний владелец, пожилой мужчина, оставил после себя две квартиры — на массивах Ц-1 и Ц-2. Первую купили мы, вторую — другая семья, которая столкнулась с похожей проблемой. После смерти владельца женщина, живущая в России и назвавшаяся его дочерью, оформила наследство через представителя по доверенности. Позже она выдала ещё одну доверенность — уже на продажу квартиры.
Затем квартиру купила Эльмира. Согласно документам, она стала собственницей на основании договора купли-продажи от 10 октября 2025 года — всего за несколько дней до нашей сделки. Мы не знали предыстории квартиры и считали, что препятствий для покупки нет: продавец числилась собственницей, а нотариус проверил документы.
Заявление о запрете поступило в прокуратуру 13 октября 2025 года — за день до нашей сделки, но сам запрет зарегистрировали только 16 октября 2025 года. Когда мы оформляли квартиру, его ещё не было в реестре. Если бы запрет внесли вовремя, нотариус увидел бы его, и сделка не состоялась бы. В выписке из кадастра наше право собственности зарегистрировано 15 октября.
После нашего обращения прокуратура начала проверять обстоятельства оформления квартиры. Сначала её опечатали как возможное бесхозное имущество и собирались передать документы в хокимият. Потом выяснилось, что наследница в России выдавала доверенности разным людям — сначала для оформления наследства, затем для продажи. Материалы проверки передали в РУВД. Там стали разбираться в истории доверенностей и сделок. Человека, участвовавшего в оформлении наследства, объявили сначала в местный, а затем в международный розыск.
В это же время нам становится известно о судебном споре вокруг наследства. На квартиру претендует ещё одна женщина, живущая в Польше. Она тоже называет себя дочерью прежнего владельца и оспаривает оформление наследства и последующие сделки, в том числе нашу покупку квартиры. Мы не знаем, каковы отношения между женщинами и кому в итоге принадлежит право на наследство. Это должен установить суд.
С ноября прошлого года по октябрь этого года в Мирзо-Улугбекском межрайонном суде по гражданским делам состоялись два разбирательства. В первом прошло семь заседаний. Сперва судья оставил иск без рассмотрения, поскольку доверенность, на основании которой действовал представитель истицы, не имела необходимых заверений. Мы подумали, что дело на этом закончится. Но позднее документы подали повторно — доверенность уже заверили апостилем, и начался второй процесс. В нём прошло четыре заседания.
На последнем заседании, которое прошло 23 октября, суд постановил признать недействительными все договоры купли-продажи квартиры. По решению суда, продавец должна вернуть нам сумму, указанную в договоре, — 71,3 млн сумов. Это почти в 14 раз меньше фактически уплаченной нами суммы. Суд не учёл ни расписку, ни видеозапись, хотя адвокат Эльмиры подтвердил, что мы действительно заплатили 85 тысяч долларов. Мы собираемся нанять адвоката и обжаловать решение суда.
Пока идут разбирательства, на квартиру наложены два запрета — прокуратуры и суда. Мы продали прежнее жильё и вложили в покупку все вырученные деньги. Теперь вынуждены ходить на заседания в попытках отстоять своё право на квартиру и доказать, что купили её добросовестно и на момент заключения сделки не знали о споре вокруг наследства.
Мы не понимаем, сколько ещё продлится разбирательство и чем оно закончится. Очень боимся потерять квартиру и не знаем, где будем жить, если сделку окончательно признают недействительной. Почти весь год после покупки нам приходилось жить у родственников и знакомых. Ремонт в новой квартире так и не закончили: иногда там ночуем, но условий для постоянного проживания пока нет.
Мы рассчитывали, что судебная система и государство защитят нас, ведь мы действовали на всех этапах заключения сделки добросовестно. Но сейчас мы никакой защиты не чувствуем.
От «Газеты»: Помимо появления во всех историях иностранных наследников после покупки квартир, в них есть ещё одно совпадение. Адвокаты покупателей не подавали встречный иск об их признании добросовестными приобретателями на судах первой инстанции — это единственный шанс на сохранение честно купленного жилья. В итоге, как мы писали в предыдущей статье, из-за пробелов в законодательстве граждане, добросовестно и согласно всем юридическим процедурам приобретшие жильё, решением суда теряют право на это жильё и рискуют оказаться на улице.
