НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Шерзод Кудбиев.
Фото: Нацкомитет по урбанизации и рынку жилья
Председатель Национального комитета по устойчивому развитию урбанизации Шерзод Кудбиев в ходе диалога с предпринимателями 10 апреля разъяснил механизмы работы закона о реновации.
Представитель строительной компании Makon поинтересовался судьбой индивидуальных жилых домов (участков), попадающих в зоны реновации.
«По судьбе индивидуальных жилых домов, попавших в зону консервации, соответствующее предложение внесено в правительство… Предложено разрешить их ремонтировать, приводить в пригодное для проживания состояние и дальше использовать», — заявил один из участников встречи.
При этом строительство «чего-то небольшого в рамках допустимой этажности» в таких зонах также не допускается.Реклама на Gazeta
Шерзод Кудбиев подчеркнул, что «очень фундаментальный вопрос».
«Эти территории не случайно отнесены к зоне консервации… Если сейчас разрешить какое-то дополнительное строительство, а затем, например, в этой зоне начнётся активная реновация, то за новые объекты тоже придётся платить компенсацию, оценивать их при сносе и так далее», — заявил он.
По его словам, государство в рамках генерального плана «заранее чётко объявляет, где можно строить, а где — нет».
«В зоне консервации я согласен с подходом: разрешить ремонт — это правильно. Но если добавляются новые квадратные или кубические метры, тогда нужно какое-то соглашение. Например, социальный договор о том, что в будущем при сносе за эти дополнительные площади не будет требоваться компенсация», — отметил глава комитета.
Кудбиев подтвердил, что государство будет выплачивать компенсацию за снос индивидуальных жилых домов, попавших в зону реновации и где планируется комплексная застройка.
«Это предусмотрено и в законе о реновации, и в разрабатываемом регламенте. Оценка проводится, и решение принимает территориальная инвестиционная компания. Если за счёт выплаченной компенсации и последующей застройки проект будет экономически целесообразным — его реализуют. Если нет — то нет. При этом нет такой догмы, что в зоне реновации обязательно не останется индивидуальных домов. Но, как правило, в таких зонах всё же строятся многоквартирные дома», — сказал он.
Предприниматель поинтересовался, означает ли это, что при несогласии собственника вероятность сноса остаётся низкой.
Кудбиев указал, что данный вопрос уже отражён в законе и регламенте. При принятии решений предлагается учитывать соотношение интересов большинства и меньшинства собственников.
«Нужно ответить себе: что важнее — мнение одного собственника или, скажем, 80? Вот представим: 80% жителей согласны жить в благоустроенном, комфортном месте, а 15−20% — против… Но 15−20% не будет. Вот мы анализируем данные кадастра, свыше 10% объектов оформлены [с проблемами] — не зарегистрированы вовремя, собственники умерли, наследство не оформлено, кто-то за границей и так далее. На них приходится 13%. То есть остаётся примерно 5−7% реально несогласных. И возникает вопрос: чьё мнение важнее — 5−7% или 80%? Как общество, мы должны на это ответить», — заявил он.
Глава комитета сообщил, что в рамках законопроекта о реновации и регуляторной песочницы вводится норма о 80% согласии собственников жилья для реализации проектов реновации (в законе речь шла о 80% — на рассмотрение проектов реновации, а снос — после полного решения вопросов компенсации со всеми собственниками).
При этом уточняется, что речь не идёт о частных инвесторах: выкуп недвижимости будет осуществляться государственной инвестиционной компанией.
«Предпринимателя там [на этапе выкупа] не будет, мы здесь решили без предпринимателей. Предприниматель — это бизнес. Здесь действует государство. Выкупать будет только государственная инвестиционная компания, только она. И она договаривается со всеми до достижения порога в 80%. По площади или по количеству собственников — точно не помню сейчас», — заявил он.
После этого она получает право продолжать процедуру, включая возможность обращения в суд по оставшимся объектам.
«После достижения этих 80% у инвестиционной компании появляется право действовать дальше. Оставшимся 20% она говорит: „Я договорился с 80% собственников, средняя цена за квадратный метр сложилась такая-то. У меня есть право обратиться в суд. Давай договоримся“. Тут есть и права 80% собственников. Да, есть понятие права собственности, но нельзя, чтобы из-за одного человека страдали все остальные», — сказал Шерзод Кудбиев.
Как пояснил председатель Торгово-промышленной палаты Даврон Вахабов, если раньше предприниматели скупали существующие дома по одному, то теперь им не нужно спешить с выкупом, если территория попала под реновацию.
На первом этапе инвестиционная компания выкупает объекты, достигая порога в 80%, после чего решает вопрос с оставшимися собственниками и затем выставляет участок на аукцион уже по новому генплану.
«Совершенно верно. Разрабатывается новый мастер-план, он регистрируется в нашем комитете. И, как правило, хотя не обязательно, территория делится на небольшие лоты — под один-два дома — и выставляется на торги. При этом предусматривается, например, 30% под зелёные зоны», — заявил Кудбиев.
По словам Вахабова, новая система призвана снизить риски конфликтов между жителями и застройщиками, подобные тем, что возникали ранее в проекте Akay City.
Глава комитета, в свою очередь, отметил, что механизм в первую очередь направлен на интересы граждан. По его оценке, более быстрый процесс застройки и оборота инвестиций может способствовать снижению себестоимости жилья и ускорению выплат компенсаций.
Закон о реновации
В начале марта стало известно, что закон о реновации, принятый депутатами в сентябре и переданный в Сенат, могут доработать. На пресс-конференции 5 марта министр строительства и ЖКХ Шерзод Хидоятов, обсуждая вопрос журналиста о судьбе документа, шёпотом сказал председателю комитета по урбанизации Шерзоду Кудбиеву, что Сенат мог вернуть законопроект, поскольку «невозможно получить 100% согласия населения». Этот фрагмент разговора попал в микрофон.
Документ предусматривал 100% согласие собственников жилья. Представители строительной отрасли отмечали, что переговоры нередко заходят в тупик из-за завышенных требований по компенсации, а проекты блокируются из-за отказа отдельных владельцев.
В этой связи рассматривались подходы, при которых после достижения согласия большинства (например, 70−80%) оставшихся собственников могли бы принуждать к продаже через суд или выкупать их имущество по средней рыночной цене уже совершённых сделок.
На заседании 7 апреля сенаторы одобрили закон «О градостроительной реновации», который вводит правила обновления жилого фонда. Документ предусматривает рассмотрение проектов реновации с нотариального согласия 80% жителей, а снос — после полного решения вопросов компенсации со всеми собственниками.
