НОВОСТИ В УЗБЕКИСТАНЕ
Иллюстративное фото.
Фото: Орифжон Хошимов / Gazeta
Что происходит на рынке складской недвижимости в Узбекистане и регионе? Проблемы и перспективы
Аренда складов в Ташкенте оказалась выше, чем в США. Причина — острый дефицит качественных площадей: обеспеченность складами в десятки раз ниже, чем в развитых странах. Эти и другие проблемы, а также перспективы развития отрасли в Узбекистане и Центральной Азии обсудили на региональном саммите.
Ўзбек тилида
O‘zbek tilida
Сегодня, 18:45
Экономика
Обеспеченность современными складами в Узбекистане остаётся крайне низкой — около 0,02 кв. м на человека. Для сравнения: в Казахстане — 0,11 кв. м, в России — 0,39, в США — 4,8. Это один из самых низких показателей в регионе и ключевое ограничение для рынка. Существующие помещения часто не соответствуют современным требованиям при довольно высоких ценах на аренду, а строительство новых логистических объектов затрудняет нехватка квалифицированных специалистов.
Проблемы рынка складской недвижимости и его потенциал, а также пути выхода из сложившейся в стране и регионе ситуации обсудили на Международном саммите складской отрасли Central Asia Warehouse Summit (CAWS), который прошёл 16 апреля в Ташкенте. «Газета» побывала на мероприятии и собрала главные тезисы экспертов о будущем логистики в регионе.
Рынок складской недвижимости сегодня
Складская недвижимость — это комплексная инфраструктура, обеспечивающая сохранность, обработку и распределение товаров в цепочке поставок.
«Любая уважающая себя компания, которая везёт дорогостоящие товары, стремится хранить их там, где есть гарантия безопасности и соответствия международным требованиям. Наша текущая задача — убрать „узкие места“, чтобы товар доставлялся максимально быстро и в сохранности», — говорит заместитель директора Центра изучения проблем развития транспорта и логистики при Министерстве транспорта Нодир Хайдаров.Реклама на Gazeta
Нодир Хайдаров.
Польза этой сферы для экономики заключается в обеспечении логистической связанности внутри страны и за её пределами, подчеркнул руководитель секретариата Совета иностранных инвесторов Азиз Гафуров. По его мнению, развитие логистики напрямую влияет на состояние дорог, таможенных процедур и деловой среды в целом.
Управляющий партнёр консалтинговой компании в сфере индустриальной и складской недвижимости IBC Global Станислав Ахмедзянов отметил, что потребность в современных логистических мощностях напрямую диктуется макроэкономикой. Центральная Азия обладает высоким сельскохозяйственным и производственным потенциалом, выступая своеобразной «житницей», для которой вопрос хранения продукции стоит крайне остро.
Станислав Ахмедзянов.
На сегодня рынок складской недвижимости Узбекистана характеризуется критическим дефицитом качественных площадей. Согласно данным IBC Global, по состоянию на первый квартал 2026 года в Узбекистане насчитывается 795 тысяч кв. м складов классов A и B. При этом уровень вакантности (свободных площадей) равен 1,5%.
По показателю складской вакантности Узбекистан получил в рейтинге IBC Global 60,4 балла. Это самый высокий показатель среди топ-10 стран мира с наибольшим потенциалом развития, отмечает Ахмедзянов. В то же время цифры говорят о дефиците качественного предложения.
«В начале года мы зафиксировали, что цена аренды складов в Ташкенте выше, чем в США. Для девелоперов складов класса А главный вопрос — это дефицит. А дефицит в Узбекистане есть, и он острый», — отметил эксперт.
Ставка аренды в классе А составила 12,1 доллара в месяц, в классе B — 10,6. Рост ставок сопровождается увеличением стоимости строительства. Себестоимость сухих складов выросла с 460 долларов за кв. м в 2021 году до 690 долларов в 2025-м. В 2026 году ожидается небольшое снижение — до 667 долларов. Морозильные склады обходятся значительно дороже — около 1099 долларов за кв. м. Аналитики связывают это с ростом цен производителей, дорогими кредитами и нехваткой квалифицированных кадров, что также увеличивает сроки строительства.
Средний возраст складов в Узбекистане составляет 28,9 лет, что указывает на преобладание устаревшего фонда. В стадии строительства находится 370 тысяч кв. м новых площадей.
Роман Пак.
Глава группы компаний INFOLine, занимающейся информационно-консалтинговой деятельностью, Иван Федяков отметил, что текущие макроэкономические условия пока сдерживают развитие рынка, однако потенциал роста остаётся высоким из-за низкой базы. Он обратил внимание на то, что отрасль вынуждена развиваться в условиях крайне непредсказуемого экономического и политического ландшафта. Факторов неопределённости, влияющих на деятельность компаний, становится всё больше, что требует от бизнеса серьёзной подготовки к возможным шокам — так называемым «чёрным лебедям».
Иван Федяков.
Азиз Гафуров указал на то, что инициативы зарубежного бизнеса часто направлены на решение наболевших базовых инфраструктурных и регуляторных проблем в секторе логистики.
«Достаточное количество инициатив, которые выдвигают инвесторы, касается именно проведения реформ, улучшения вопросов, которые в том числе затрагивают логистику. То есть это дороги, таможня, границы, ответственное ведение бизнеса», — уточнил он.
Азиз Гафуров.
Генеральный директор инвестиционной компании, специализирующейся в управлении недвижимостью, Tristan Real Estate Partners Калин Антон отметил нехватку специалистов для строительства современных складов. По его словам, современный склад — это сложный продукт, требующий профессионального подхода, и строить его должны люди с релевантным опытом. В настоящее время компания привлекает для работы российских специалистов.
Также на сессиях поднимался вопрос о качестве и назначении текущего предложения. По словам Нодира Хайдарова, проблема заключается не только в количестве, но и в качестве складов. Многие из них не соответствуют требованиям бизнеса, в том числе из-за нехватки холодильных мощностей и специализированных помещений.
Потенциал и точки роста
Эксперты выделили несколько точек роста в сфере. По мнению Станислава Ахмедзянова, геополитический фактор сегодня является конкурентным преимуществом Узбекистана.
«Вы видите, например, что сейчас произошло с Арабскими Эмиратами, Саудовской Аравией… У Узбекистана чисто — никаких конфликтов, никаких санкций», — отметил эксперт.
Одним из трендов, который определит развитие сектора в ближайшие годы, эксперты называют отказ от дробления площадей. Спикеры сошлись во мнении, что запрос на мелкие склады — это не уникальная специфика Узбекистана, а индикатор раннего этапа рынка, из которого страна постепенно выходит.
Ситуацию, когда компании вынуждены арендовать разрозненные небольшие помещения, коммерческий директор строительной компании Aysel Group Шерзод Рахматуллаев назвал «страшным сном логиста».
«Я лично знаю более 10 крупных дистрибьюторских компаний, у которых склады разбросаны по всему Ташкенту. У одной компании 30 тысяч квадратных метров собраны из кусков… Это приводит к большим расходам по транспортной логистике. Одной такой компании с парком в 30 машин пришлось докупить 45 малотоннажных грузовиков на 1,5 млн долларов», — привёл пример Рахматуллаев.
По его словам, сегодня дистрибьюторы отчаянно ищут единые площади на десятки тысяч квадратных метров.
Шерзод Рахматуллаев.
С ним солидарен и генеральный директор дистрибьютора товаров повседневного спроса Balton Trading Asia Филипп Горбунов, отметивший, что оперировать раздробленными базами крайне неэффективно.
«С ростом оборота требования к эффективности растут. В условиях волатильности средняя стоимость операций по году получается меньше, если оперировать большими объёмами или отдать это профессиональному оператору», — объяснил эксперт.
Отдельный тренд — рост спроса на мультитемпературные склады. По словам Антона Калина, даже обычные сухие склады требуют охлаждения до 25 градусов, а спрос на температурные режимы будет увеличиваться по мере роста населения и производства продуктов питания и фармацевтики. Главный драйвер развития сложных холодильных форматов — макроэкономика.
Ситуация на региональном рынке
Рынки складской недвижимости в странах региона развиваются крайне неравномерно.
Казахстан выступает абсолютным лидером. Общий объём качественных складов превышает 2,3 млн кв. м, ещё более 653 тысяч находится в строительстве. Рынок выглядит сбалансированным. После нехватки площадей в 2022—2023 годах вакантность стабилизировалась на комфортных для бизнеса 4,9%. Арендные ставки закрепились на уровне 10,6 за квадратный метр в месяц для логистических комплексов класса А.
В Кыргызстане наблюдается дефицит инфраструктуры — доля свободных площадей в стране равна нулю. Аренда складов класса А обходится в 14 долларов за кв. м — это самый высокий показатель в Центральной Азии. При текущем объёме в 110 тысяч кв. м девелоперы прямо сейчас строят и проектируют ещё 249 тысяч.
Таджикистан только формирует рынок — на 10,7 млн жителей приходится всего 10 тысяч кв. м складов. Высококлассных объектов категории А в стране нет. Заявлено строительство 23 тысяч кв. м складов.
Материал написан в рамках информационного партнёрства с IBC Global.
